Seit 1. Jänner 2026 muss ein Unternehmer, der eine Wohnung vermietet, mindestens fünf Jahre befristen, bisher waren es drei. Für Geschäftsräume gibt es weder eine Mindestdauer noch die neue Mietpreisbremse. Und wer als Selbstständige ein Geschäftslokal befristet mietet, kann den Vertrag nicht vorzeitig kündigen, ein Recht, das Wohnungsmieter mit befristetem Vertrag nach einem Jahr haben. Das österreichische Mietrecht behandelt Wohnung und Geschäftsraum in vielen Punkten grundverschieden.
- Welche Regeln gelten, hängt vom Gebäude ab: Vollanwendung, Teilanwendung oder Ausnahme vom Mietrechtsgesetz (MRG). Ein- und Zweiobjekthäuser fallen ganz heraus.
- Befristete Wohnungsmietverträge: mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst drei Jahre. Gilt für Verträge, die ab 2026 geschlossen oder verlängert werden.
- Wertsicherung bei Wohnungen seit 2026 nur noch am 1. April, Inflation über 3 Prozent zählt nur zur Hälfte. Bei Richtwert- und Kategoriemieten maximal 1 Prozent (2026) und 2 Prozent (2027).
- Geschäftsräume: angemessener Mietzins statt Richtwert, keine Mindestbefristung, keine gesetzliche Deckelung der Wertsicherung.
- Kündigungsfristen ohne Vereinbarung: Wohnung ein Monat zum Monatsletzten, Geschäftsraum drei Monate zum Quartalsende.
- Wohnungsmietverträge sind gebührenfrei, Geschäftsraummietverträge kosten 1 Prozent Bestandvertragsgebühr.
Welches Recht gilt: Vollanwendung, Teilanwendung, Ausnahme
Das Mietrechtsgesetz gilt für Wohnungen und Geschäftsräume aller Art, vom Lokal über die Werkstatt bis zur Kanzlei. Aber nicht für alle gleich. § 1 MRG teilt die Mietobjekte in drei Gruppen, und die Zuordnung entscheidet fast alles, was danach kommt.
Bereich |
Typische Objekte |
Was gilt |
|---|---|---|
Vollanwendung |
Altbau mit Baubewilligung vor Juli 1953, mit öffentlichen Mitteln geförderte Neubauten |
das ganze MRG, bei Wohnungen in Häusern aus der Zeit vor 1945 mit Richtwert- oder Kategoriemietzins |
Teilanwendung (§ 1 Abs. 4) |
Neubau ohne Förderung mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, Dachgeschoßausbau nach 2001 |
Kündigungsschutz, Befristungsregeln, Kaution, Eintrittsrechte, aber freie Mietzinsvereinbarung |
Vollausnahme (§ 1 Abs. 2) |
Ein- und Zweifamilienhaus, Dienstwohnung, Ferienwohnung, Geschäftsraum auf höchstens ein halbes Jahr befristet, Räume in Beherbergungsbetrieben |
nur das ABGB, weitgehend frei vereinbar |
Zwei Fälle sind für Selbstständige besonders häufig. Wer im eigenen Zweifamilienhaus das Erdgeschoß an einen Steuerberater vermietet, ist ganz außerhalb des MRG: Ein Gebäude mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen zählt als Vollausnahme, ein nachträglich ausgebauter Dachboden zählt dabei nicht mit. Und wer eine Eigentumswohnung in einem Haus aus den 1970er-Jahren vermietet, ist in der Teilanwendung, darf den Mietzins frei vereinbaren, ist aber an Befristungs- und Kündigungsregeln gebunden.
Mietzins: Richtwert für Wohnungen, angemessen für Geschäftsräume
Mietzinsgrenzen gibt es nur in der Vollanwendung. Für die meisten Altbauwohnungen gilt dort der Richtwert plus Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung. Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert laut ORF in Wien 6,74 € pro Quadratmeter, in Salzburg 9,31 €. Wegen der Mietpreisbremse durfte er heuer nur um ein Prozent steigen. Ist der Vertrag befristet, vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent (§ 16 Abs. 7 MRG).
Für Geschäftsräume gibt es keinen Richtwert. Auch in der Vollanwendung ist der "angemessene" Hauptmietzins zulässig, also das, was nach Größe, Art, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand ortsüblich ist (§ 16 Abs. 1 Z 1 MRG). Wird ein Objekt gemischt genutzt, gilt die Wohnungsgrenze, außer die geschäftliche Nutzung überwiegt bedeutend.
Ein Unternehmer, der ein Geschäftslokal im Vollanwendungsbereich mietet, kann einen überhöhten Mietzins nur dann später bekämpfen, wenn er die Überschreitung unverzüglich gerügt hat, spätestens bei der Übergabe der Räume (§ 16 Abs. 1 Z 1 MRG). Wer den Schlüssel kommentarlos übernimmt, verliert das Recht. Bei Zweifeln an der Miethöhe gehört der Einwand daher schriftlich ins Übergabeprotokoll.
Wertsicherung seit 2026: das Mieten-Wertsicherungsgesetz
Mit 1. Jänner 2026 ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz in Kraft getreten. Es begrenzt vertragliche Indexklauseln bei Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG, ausdrücklich auch in der Teilanwendung. Die Regeln im Überblick:
- Erhöht wird nur noch einmal jährlich am 1. April, und zwar um die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr.
- Liegt diese über 3 Prozent, zählt der darüber liegende Teil nur zur Hälfte.
- Bei der ersten Erhöhung nach Vertragsabschluss wird nur anteilig nach vollen Monaten im Vorjahr erhöht.
- Bei Wohnungen mit gesetzlicher Mietzinsbeschränkung, also vor allem Richtwert- und Kategoriemieten, höchstens 1 Prozent zum 1. April 2026 und höchstens 2 Prozent zum 1. April 2027.
- Abweichende Klauseln zum Nachteil des Mieters wirken nur im Umfang des Gesetzes.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Steigt der Verbraucherpreisindex im Jahresdurchschnitt um 5 Prozent, darf eine Neubauwohnung in der Teilanwendung um 4 Prozent teurer werden: 3 Prozent voll, die übrigen 2 Prozent zur Hälfte. Bei einer Miete von 1.000 € sind das 40 € statt 50 € im Monat.
Für Geschäftsräume gilt das Gesetz nicht. Dort bleibt die Wertsicherung Verhandlungssache, ebenso bei Wohnungen in der Vollausnahme, etwa im Zweifamilienhaus. Für Vermieter hilfreich ist § 2 des Gesetzes: Eine Wertsicherung lässt sich bei jeder Raummiete wirksam vereinbaren, indem man schlicht "wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" in den Vertrag schreibt. Für Mieter wichtig: War eine Klausel in einem Altvertrag unwirksam, lassen sich zu viel gezahlte Beträge grundsätzlich für die letzten fünf Jahre zurückfordern. War die Klausel missbräuchlich, gilt diese Beschränkung nicht.
Befristung: fünf Jahre, drei Jahre oder frei
Eine Befristung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart ist. Bei Wohnungen kommt seit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (BGBl. I Nr. 114/2025) eine Mindestdauer dazu, die vom Vermieter abhängt (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG):
Mietobjekt und Vermieter |
Mindestbefristung |
Vorzeitige Kündigung durch Mieter |
|---|---|---|
Wohnung, Vermieter ist Unternehmer im Sinne des KSchG |
5 Jahre |
nach einem Jahr, drei Monate Frist zum Monatsletzten |
Wohnung, privater Vermieter |
3 Jahre |
nach einem Jahr, drei Monate Frist zum Monatsletzten |
Geschäftsraum |
keine |
kein gesetzliches Recht, nur wenn vereinbart |
Die neue Fünfjahresgrenze gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder verlängert werden. Ältere Befristungen laufen nach der bisherigen Rechtslage weiter. Wer zu kurz befristet, hat einen unbefristeten Vertrag. Läuft ein wirksam befristeter Vertrag einfach weiter, gilt er einmalig als um fünf beziehungsweise drei Jahre erneuert, danach als unbefristet.
Eine Immobilien-GmbH ist in aller Regel Unternehmer. Ob auch eine Privatperson mit mehreren Wohnungen darunter fällt, entscheidet sich nach § 1 KSchG im Einzelfall, und im Zweifel ist die längere Befristung der sichere Weg. Die steuerliche Seite derselben Frage, also ab wann Vermieten zur gewerblichen Tätigkeit wird, behandelt der Beitrag Immobilien vermieten: privat oder gewerblich.
Wer als Selbstständige ein Geschäftslokal für fünf Jahre befristet mietet und nach zwei Jahren schließen muss, schuldet die Miete grundsätzlich bis zum Vertragsende. Verhandeln Sie deshalb vor der Unterschrift ein Kündigungsrecht, etwa nach zwei oder drei Jahren mit sechs Monaten Frist, oder das ausdrückliche Recht, einen Nachmieter zu stellen. Bei einem unbefristeten Vertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht gilt dasselbe für die Dauer des Verzichts.
Kündigung: wer, wie, mit welcher Frist
Der Mieter kann schriftlich kündigen. Der Vermieter muss im Anwendungsbereich des MRG gerichtlich kündigen (§ 33 MRG) und braucht dafür einen wichtigen Grund (§ 30 MRG). Das Gesetz zählt diese Gründe beispielhaft auf, darunter ein Mietrückstand von mindestens acht Tagen trotz Mahnung, ein erheblich nachteiliger Gebrauch oder die Weitergabe der Wohnung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung. Speziell für Geschäftsräume gilt als Kündigungsgrund, wenn die Räume nicht regelmäßig für die vereinbarte oder eine gleichwertige geschäftliche Tätigkeit genutzt werden, Urlaub und Krankheit ausgenommen (§ 30 Abs. 2 Z 7 MRG).
Haben die Parteien keine Frist vereinbart, gelten die Termine der Zivilprozessordnung (§ 560 ZPO): Wohnungen sind mit einem Monat Frist zum Monatsletzten zu kündigen, wenn die Miete monatlich bezahlt wird. Geschäftsräume mit drei Monaten Frist zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember. Wer sein Büro am 15. Oktober kündigt, ist also erst mit 31. März des Folgejahres draußen, weil der 31. Dezember dann schon weniger als drei Monate entfernt ist.
Geschäftsraum: Unternehmensverkauf, Verpachtung, Gesellschafterwechsel
Für Selbstständige ist § 12a MRG die wichtigste Sonderregel. Verkaufen Sie Ihr Unternehmen zur Fortführung in denselben Räumen, tritt der Käufer automatisch in den Hauptmietvertrag ein, eine Zustimmung des Vermieters braucht es nicht. Beide Seiten müssen den Verkauf aber unverzüglich anzeigen, und der Vermieter darf binnen sechs Monaten verlangen, dass der Mietzins auf das angemessene Niveau angehoben wird, unter Berücksichtigung der Branche. Wechselt der Käufer später die Branche, darf der Vermieter auf den vollen angemessenen Mietzins gehen. Geht das Unternehmen an jemanden, der gesetzlicher Erbe des bisherigen Mieters ist, gilt eine gemilderte Anhebungsregel.
Dasselbe gilt, wenn bei einer GmbH oder einer eingetragenen Personengesellschaft als Mieterin die Mehrheit der Anteile den Besitzer wechselt, auch schrittweise. Das betrifft auch Betriebsübergaben in der Familie, etwa wenn die Mehrheit der GmbH-Anteile an die nächste Generation geht. Verpachten dürfen Sie Ihr Unternehmen samt Geschäftsraum übrigens auch dann, wenn der Mietvertrag es verbietet, der Vermieter kann aber für die Dauer der Pacht ebenfalls anheben. Wie eine Übergabe sonst abläuft, steht in den Beiträgen zur Betriebsübertragung und zur Unternehmensnachfolge.
Kaution und Vertragsgebühr
Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt es nicht. § 16b MRG regelt aber den Umgang damit, auch in der Teilanwendung: Wird sie bar übergeben, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch oder gleich sicher und verzinst veranlagen und den Mieter auf Verlangen darüber informieren. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist sie samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen. Geht der Vermieter in Insolvenz, ist die Kaution vor seinen übrigen Gläubigern geschützt.
Bei der Vertragsgebühr trennt sich Wohnung von Geschäftsraum endgültig. Mietverträge über Wohnräume sind seit 11. November 2017 gebührenfrei. Geschäftsraummietverträge kosten laut Unternehmensserviceportal 1 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die WKO rechnet es vor:
Geschäftsraum, 1.500 € Monatsmiete brutto inkl. Betriebskosten |
Bemessungsgrundlage |
Gebühr |
|---|---|---|
unbefristet |
dreifacher Jahreswert: 18.000 € x 3 |
540 € |
auf 5 Jahre befristet |
Entgelt der Laufzeit: 18.000 € x 5 |
900 € |
auf 20 Jahre befristet |
höchstens 18 Jahre: 18.000 € x 18 |
3.240 € |
Ein längerer Kündigungsverzicht macht die Gebühr also teurer, nicht billiger: Verzichten beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung, wird der Vertrag für diese Zeit wie ein befristeter vergebührt. Wer ohnehin nur ein Büro mit flexibler Laufzeit braucht, fährt mit einem Coworking-Platz oft einfacher.
Diese Informationen ersetzen keine individuelle Beratung. Ob ein Mietobjekt in die Voll- oder Teilanwendung fällt, hängt vom Datum der Baubewilligung und von Förderungen ab und lässt sich im Einzelfall oft nur mit Einsicht in die Bauakten klären. Bei Streit über Mietzins oder Kündigung wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder an die Schlichtungsstelle Ihrer Gemeinde, sofern es eine gibt. Stand der Informationen: Oktober 2026.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Kündigungsfrist im Mietrecht in Österreich?
Wenn nichts vereinbart ist, bei Wohnungen ein Monat zum Monatsletzten, bei Geschäftsräumen drei Monate zum Quartalsende. Bei befristeten Wohnungsmietverträgen kann der Mieter nach einem Jahr Laufzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen. Bei befristeten Geschäftsraummietverträgen gibt es dieses Recht nicht.
Wann kann der Vermieter den Mieter kündigen?
Im Anwendungsbereich des MRG nur aus wichtigen Gründen und nur gerichtlich. Typische Gründe sind Mietrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch, die Weitergabe gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung oder bei Geschäftsräumen die fehlende regelmäßige Nutzung. In der Vollausnahme, etwa im Zweifamilienhaus, gelten diese Einschränkungen nicht.
Gilt die Mietpreisbremse für Geschäftsräume?
Nein. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz betrifft nur Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG. Bei Geschäftsräumen richtet sich die Erhöhung nach der vereinbarten Indexklausel.
Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag mindestens laufen?
Bei Wohnungen mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst drei Jahre. Das gilt für Verträge, die ab 2026 geschlossen oder verlängert werden. Bei Geschäftsräumen gibt es keine Mindestdauer, eine Befristung auf höchstens ein halbes Jahr nimmt das Objekt sogar ganz aus dem MRG heraus.
Darf ich mein Geschäftslokal mit dem Unternehmen verkaufen?
Ja. Wer sein Unternehmen zur Fortführung in denselben Räumen verkauft, überträgt den Mietvertrag automatisch auf den Käufer. Der Verkauf muss dem Vermieter angezeigt werden, und dieser kann binnen sechs Monaten eine Anhebung auf den angemessenen Mietzins verlangen.