Das Fernabsatzgesetz für Immobilien – Ein Ratgeber für Makler und Kunden

Die EU versorgt uns in regelmäßigen Abständen mit gesetzlichen Erneuerungen. In diesem Ratgeber wollen wir uns nun dem Fernabsatzgesetz widmen. Ab dem 13.06.2014 ist diese neue Regelung in Kraft getreten.

Diese betrifft Vertragsabschlüsse über Brief, Telefon, Internet oder E-Mail. Das Gesetz umfasst vor allem den Online-Handel, bezieht sich jedoch auch auf Immobilien und Dienstleistungen von Maklern. Darauf wollen wir nun den Fokus legen.

Was bringt das Fernabsatzgesetz für Immobilien?

Es handelt sich hierbei um Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. Wie schon angesprochen, ist das dann zutreffend, wenn der Vertrag über folgende Kommunikationsmittel vereinbart wurde:

• E-Mail
• Telefon
• Brief
• Fax
• Katalog

Dabei ist zu beachten, dass es den Vertragsabschluss zwischen einem Verbraucher und einem Makler betrifft. Ein Verbraucher ist dabei eine natürliche Person, die das Geschäft nicht zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken abschließt.

Im Endeffekt geht es darum, dass die Ware, in dem Fall die Immobilie, nicht einem gewerblichen Zweck dient. Der Makler tritt als eine natürliche oder juristische Person auf. Die Kernpunkte des neuen Gesetzes sind relativ schnell dargelegt. Einem Kunden ist es möglich, den Vertrag mit einem Makler innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Der Makler allerdings steht in der Pflicht, dass er den Kunden über die neue Rechtslage aufzuklären hat.

Welche Folgen hat das für den Immobilienmakler?

Prinzipiell gilt, dass wenn der Makler keine Belehrung über das neue Widerrufsrecht ausspricht, die Frist auf längstens zwölf Monate und 14 Tage ausgeweitet wird. Das bedeutet, dass der Verbraucher in Österreich in diesem Zeitraum vom Vertrag zurücktreten kann. Nun stellt sich natürlich die Frage, was passiert, wenn der Makler bereits Leistungen erbracht hat. Im Grunde genommen steht dem Makler ein sogenannter Wertersatz zu. Allerdings nur dann, wenn der Kunde vorzeitige Leistungen des Maklers verlangt hat, das wäre beispielsweise die Gewährung eines Besichtigungstermins. Der Wertersatz entspricht in der Regel der üblichen Provision.

Wie sollten Makler nun reagieren?

Vor allem der Handel über das Internet ist stark davon betroffen. Viele Immobilienmakler nutzen Plattformen für die Immobilienvermittlung. Hier wird anschließend über E-Mail eine sogenannte Kontaktaufnahme vorgenommen. Einige Internetplattformen bieten hierbei Hilfestellung für die Makler.

Im Zuge der Kontaktaufnahme wird eine standardisierte E-Mail verschickt, die eine Belehrung über das neue Widerrufsrecht beinhaltet. Experten weisen jedoch darauf hin, dass die Sache damit noch nicht grundlegend abgehandelt ist. Sie sollten zum einen diese E-Mail, die an den Kunden versendet wurde, archivieren, um im Zweifel einen Nachweis in der Hinterhand zu haben.

Zum anderen müssen Sie jedoch auch beim Kunden nachfragen, ob die E-Mail angekommen ist. Die Prozedur über Brief und Fax erfolgt ähnlich. Am Telefon müssen Sie den Kunden mündlich darüber in Kenntnis setzen und ebenfalls nachfragen, ob die Belehrung über das neue Widerrufsrecht verstanden worden ist.

Eine gute Zusammenfassung und weitere Informationen rund um das Fernabsatzgesetz für Immobilien inkl. einer Vorlage der Wiederrufsbelehrung hat die Webseite Immowelt zusammengestellt.

Zusammenfassung für Makler:

1. Belehrung über das neue Widerrufsrecht muss Kunden gegenüber erteilt werden.
2. Bei vorerbrachten Leistungen steht Wertersatz zu.
3. Belehrung (sofern per E-Mail, Brief, Fax) archivieren.
4. Nachfragen, ob Belehrung beim Kunden angekommen/durch Kunden verstanden worden ist.

Welche Auswirkungen hat das Fernabsatzgesetz für den Kunden?

Wir sind bereits ein wenig darauf eingegangen, was das Fernabsatzgesetz für den Kunden zur Folge hat. Ohne Angabe von Gründen können Sie innerhalb von 14 Tagen den Maklervertrag widerrufen. Der Widerruf kann per E-Mail, per Fax oder per Brief erfolgen. Rein theoretisch ist dies auch am Telefon möglich, wir empfehlen jedoch den schriftlichen Weg – der besseren Nachweisbarkeit wegen.

Entscheidend für die Frist ist der Zeitpunkt der Absendung des Schriftstücks, nicht wann dieses ankommt. Zwar ist oftmals zu lesen, dass der Widerruf formlos vorgenommen werden kann, wir empfehlen jedoch gewisse Rahmenbedingungen einzuhalten. Name, Adresse, Telefonnummer und E-Mail sollten angegeben werden. Zwar müssen Sie keinen Grund angeben, es empfiehlt sich jedoch Bezug auf das Widerrufsrecht zu nehmen:

„Im Zuge des Fernabsatzgesetz für Immobilien möchte ich von dem Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Vertrag widerrufen.“

Eine solche Formulierung reicht vollkommen aus, um den Makler bzw. dem Unternehmen zu verdeutlichen, was Ihre Intention ist. Sollten Sie unsicher sein, empfiehlt es sich außerdem zu fragen, wie der weitere Verlauf lautet.

Zahlungen an den Immobilienmakler

Vorerbrachte Leistungen müssen gezahlt werden, das wurde schon erwähnt. Das trifft dann zu, wenn Dienstleistungen schon während der Widerrufsfrist begonnen haben. Ansonsten sind jedoch sämtliche Beträge, die der Makler von Ihnen erhalten hat, zurückzubezahlen. Allerdings sind die Grenzen hierbei sehr oft schwimmend. Vorteilhaft ist es natürlich immer, wenn eine einvernehmliche Lösung angestrebt wird, schließlich will ein Makler nicht umsonst arbeiten. Dennoch sollten Sie nicht leichtfertig auf Ihr Recht und Ihr Geld verzichten.

Zusammenfassung für Kunden:

1. 14 Tage Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen.
2. Widerruf sollte per Brief, E-Mail oder Fax vorgenommen werden.
3. Formloses Schreiben ist vollkommen ausreichend.
4. Bereits vorerbrachte Leistungen sind trotzdem zu bezahlen.
5. Alle anderen Geldflüsse sind an den Kunden zurückzuzahlen.