Wer 2026 als Immobilienmakler in Österreich starten möchte, arbeitet in einem reglementierten Gewerbe mit Befähigungspflicht und einer grundlegend veränderten Provisionslandschaft. Seit 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip – die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt. Für viele Maklerinnen und Makler hat sich das Geschäftsmodell dadurch verschoben.
- Immobilienmakler ist reglementiertes Gewerbe – Befähigungsnachweis als Immobilientreuhänder erforderlich
- Bestellerprinzip bei Wohnungsmieten seit 1.7.2023: Provision zahlt der Auftraggeber
- Provisions-Höchstgrenze Mietwohnung: 2 Bruttomonatsmieten (bis 3 Jahre Befristung), 3 Bruttomonatsmieten (über 3 Jahre oder unbefristet)
- Verkaufsprovision: 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent USt – jeweils Käufer und Verkäufer
- Pflichtversicherung: Vermögensschaden-Haftpflicht mit Mindestdeckung 100.000 Euro pro Schadensfall
- Stand: April 2026
Reglementiertes Gewerbe: Was Sie für die Befähigung brauchen
Der Beruf des Immobilienmaklers fällt in Österreich unter das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder. Ohne Befähigungsnachweis ist die Anmeldung nicht möglich. Der Befähigungsnachweis kann auf drei Wegen erbracht werden.
Weg 1: Konzessionsprüfung. Eine zweistufige Prüfung beim WIFI oder einer anderen anerkannten Bildungseinrichtung. Die schriftliche Prüfung umfasst Liegenschafts- und Mietrecht, Bauwesen, Steuerrecht, Immobilien-Bewertung und Treuhandwesen. Die mündliche Prüfung vertieft diese Bereiche. Vorbereitungskurse dauern in der Regel 6 bis 12 Monate.
Weg 2: Einschlägiger Studienabschluss plus Praxis. Wer Immobilien-Wirtschaft, Bau-Wirtschaft oder Recht studiert hat und mindestens drei Jahre einschlägige Berufspraxis nachweist, kann die Konzessionsprüfung verkürzt absolvieren oder ganz entfallen lassen.
Weg 3: Lehrabschluss Immobilienkaufmann/-frau plus Praxis. Lehrabsolventen der Immobilien-Wirtschaft mit mehrjähriger Berufserfahrung können die Befähigung über die Praxis-Variante erbringen.
In allen drei Wegen wird die fachliche Befähigung durch die persönliche ergänzt: Strafregisterauszug, Kreditwürdigkeitsnachweis, Volljährigkeit. Eigenkonkurs oder einschlägige Vorstrafen schließen die Tätigkeit faktisch aus.
Bestellerprinzip seit 2023: Was sich geändert hat
Mit 1. Juli 2023 trat in Österreich das Bestellerprinzip für Wohnungsmieten in Kraft. Vorher konnte der Makler vom Mieter eine Provision verlangen, auch wenn der Vermieter ihn beauftragt hatte. Seither gilt: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision.
In der Praxis bedeutet das: Bei Wohnungsmieten beauftragt fast immer der Vermieter den Makler. Die Provision trifft also den Vermieter. Der Mieter zahlt nur, wenn er aktiv selbst einen Suchauftrag erteilt hat – was in der Praxis selten vorkommt.
Die Konsequenzen für den Berufsstand sind beträchtlich. Wer als Immobilienmakler 2026 startet, muss kalkulieren: bei Wohnungsmieten kommen Aufträge fast ausschließlich von Vermieter-Seite, die Provisions-Akquise verschiebt sich. Bei Verkauf und Gewerbemieten gilt das Bestellerprinzip nicht – hier bleiben die Provisions-Strukturen unverändert.
Was darf ein Makler 2026 verrechnen?
Die Provisions-Höchstgrenzen sind in der Immobilienmakler-Verordnung (IMV) festgelegt. Eine Übersicht:
Geschäft |
Höchstprovision |
Wer zahlt |
|---|---|---|
Mietvertrag bis 3 Jahre Befristung |
2 Bruttomonatsmieten |
Auftraggeber (Bestellerprinzip) |
Mietvertrag über 3 Jahre / unbefristet |
3 Bruttomonatsmieten |
Auftraggeber |
Wohnungsverkauf |
3 % vom Kaufpreis je Partei |
Käufer und Verkäufer (typisch) |
Gewerbemietvertrag |
3 Bruttomonatsmieten |
verhandelbar (kein Bestellerprinzip) |
Auf alle Provisionen kommt 20 Prozent Umsatzsteuer hinzu – außer der Makler nutzt die Kleinunternehmerregelung 2026 mit der neuen 55.000-Euro-Grenze.
Provisions-Vereinbarungen müssen seit 2023 in Schriftform getroffen werden. Mündliche Maklerverträge bei Wohnungsmieten sind nicht durchsetzbar. Praktisch heißt das: Vor jeder Besichtigung schriftliche Auftragserteilung mit allen Informationen zu Höhe und Modus der Provision einholen. Die Arbeiterkammer prüft solche Verträge im Streitfall genau.
Anmeldung: Schritt für Schritt zum eigenen Maklerbüro
Wer die Befähigung erbracht hat, geht in vier Schritten vor:
1. Rechtsform wählen. Einzelunternehmen (EPU), Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Für Einzel-Makler reicht das EPU. Bei Teams oder Bürogemeinschaften lohnen sich OG, KG oder eine FlexCo. Bei höherer Haftungsabsicherung empfiehlt sich die GmbH.
2. Gewerbeanmeldung. Beim zuständigen Bezirksamt oder Magistratischen Bezirksamt mit Befähigungsnachweis und persönlichen Unterlagen. Details unter Gewerbeschein beantragen.
3. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Für Immobilientreuhänder Pflicht: mindestens 100.000 Euro Deckungssumme pro Schadensfall, aktuell empfohlen 250.000 bis 500.000 Euro. Jahresprämien zwischen 600 und 1.500 Euro je nach Umsatz und Schadensfreiheit.
4. Sozialversicherungs-Anmeldung. Bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS) anmelden, Beiträge fließen in Kranken-, Pensions- und Unfallversicherung. Mehr unter SVS für Jungunternehmer.
Verdienstchancen 2026: Realistische Bandbreite
Die Verdienstmöglichkeiten in der Immobilien-Vermittlung haben sich seit dem Bestellerprinzip differenziert. Vier typische Konstellationen:
- Vollzeit-Makler in Wien mit Verkaufs-Schwerpunkt: Jahresnetto-Einkommen typisch 60.000 bis 120.000 Euro. Top-Performer im Luxus-Segment liegen darüber.
- Vollzeit-Makler in Landeshauptstadt mit Misch-Portfolio: 40.000 bis 80.000 Euro Jahresnetto.
- Vollzeit-Makler im ländlichen Bereich: 30.000 bis 60.000 Euro – aber niedrigere Lebenshaltungskosten.
- Nebenberuflich: 5.000 bis 20.000 Euro pro Jahr – typisch als Zusatzeinkommen für Bauberater oder Architekten.
Die Spannweite zeigt: Lage, Spezialisierung und persönliches Netzwerk entscheiden mehr als die Branche selbst. Wer als Newcomer in Wien startet, braucht typischerweise 18 bis 24 Monate, um auf ein tragfähiges Einkommen zu kommen.
Immobilientreuhänder, die Kaufpreis-Anzahlungen oder Kautionen verwalten, müssen diese auf einem separaten Treuhandkonto halten – getrennt vom Geschäftskonto. Vermischung mit Betriebsmitteln ist berufsrechtlich verboten und kann zum Konzessionsentzug führen. Banken bieten dafür spezielle Anderkonten – Kosten 100 bis 300 Euro pro Jahr.
Spezialisierungs-Pfade: Wo das Geld 2026 liegt
Mit der Verschiebung der Provisions-Logik wird die Spezialisierung wichtiger. Vier Pfade haben sich bewährt:
Verkauf statt Vermietung. Verkäufe sind vom Bestellerprinzip nicht betroffen. Wer hier sein Standbein findet – klassische Wohnungsverkäufe, Häuser, Anlagewohnungen – arbeitet in stabileren Provisionsstrukturen. Mehr zur Vermieter-Sicht unter Vermieter-Tätigkeit.
Gewerbeimmobilien. Bürohäuser, Geschäftsflächen, Industrieobjekte. Auftragsvolumen niedriger, aber Provisions-Höhen pro Geschäft deutlich größer.
Anlage-Immobilien. Renditeobjekte für Investoren mit Schwerpunkt Vermietung. Beratungs- und Servicekomponente macht Honorare über reine Provisionen hinaus möglich.
Off-Market-Vermittlung. Diskrete Geschäfte ohne öffentliche Ausschreibung. Höchste Provisions-Spannen, aber langer Vertrauensaufbau zur Klientel nötig.
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung. Konkrete Rechtsfragen zu Befähigungsnachweis, Maklervertrag, Bestellerprinzip oder Treuhandverpflichtung klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Stand der Informationen: April 2026.
Häufige Fragen
Brauche ich für die Tätigkeit als Immobilienmakler einen Gewerbeschein?
Ja. Immobilienmakler ist ein reglementiertes Gewerbe (Immobilientreuhänder). Ohne Gewerbeschein und Befähigungsnachweis ist die Tätigkeit nicht zulässig. Die WKO und das Bezirksamt prüfen die Voraussetzungen vor Erteilung.
Muss ich beim Wohnungsmietvertrag immer den Vermieter als Auftraggeber sehen?
Seit dem Bestellerprinzip 2023 ist das die Regel. Wer eine Provision will, muss schriftlich nachweisen können, wer den Auftrag erteilt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter beauftragen nur in Sonderfällen aktiv und schriftlich.
Wie hoch ist die Provision beim Wohnungsverkauf?
Maximal 3 Prozent des Kaufpreises pro Partei (Verkäufer und Käufer), jeweils plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro plus 2.400 Euro USt pro Partei.
Wie hoch sind die laufenden Kosten als Immobilienmakler?
Typisch 8.000 bis 15.000 Euro pro Jahr für Einzel-Makler: Bürokosten oder Coworking, Vermögensschaden-Haftpflicht, Mitgliedschaften (WKO-Pflicht), CRM-Software, Marketing, Liegenschafts-Datenbanken (z. B. Immobilien-Onlineplattformen).
Lohnt sich der Einstieg als Quereinsteiger?
Wenn Sie aus angrenzenden Berufen kommen (Architekt, Bauberater, Notar-Mitarbeiter), ja. Sie bringen Netzwerk und Fachwissen mit. Reine Quereinsteiger ohne Branchenkenntnisse brauchen 2 bis 3 Jahre, bis sie tragfähige Umsätze haben.