Wer 2026 als Immobilienmakler in Österreich starten möchte, arbeitet in einem reglementierten Gewerbe mit Befähigungspflicht und einer grundlegend veränderten Provisionslandschaft. Seit 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip - die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt. Für viele Maklerinnen und Makler hat sich das Geschäftsmodell dadurch verschoben.
- Immobilienmakler ist reglementiertes Gewerbe - Befähigungsnachweis als Immobilientreuhänder erforderlich
- Bestellerprinzip bei Wohnungsmieten seit 1.7.2023: Provision zahlt der Auftraggeber
- Provisions-Höchstgrenze Wohnungsmiete: vom Vermieter 3 Bruttomonatsmieten; vom Mieter (nur als Erstauftraggeber) 2 Bruttomonatsmieten, bei Befristung bis 3 Jahre 1 Bruttomonatsmiete
- Verkaufsprovision: 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent USt - jeweils Käufer und Verkäufer
- Pflichtversicherung: Vermögensschaden-Haftpflicht mit Mindestdeckung 100.000 Euro pro Schadensfall
- Stand: Oktober 2026
Reglementiertes Gewerbe: Was Sie für die Befähigung brauchen
Der Beruf des Immobilienmaklers fällt in Österreich unter das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder. Ohne Befähigungsnachweis ist die Anmeldung nicht möglich. Die Immobilientreuhänder-Verordnung sieht dafür im Wesentlichen zwei Wege vor.
Weg 1: Facheinschlägiges Studium plus Praxis. Wer einen facheinschlägigen Universitätslehrgang oder FH-Studiengang abgeschlossen hat und mindestens ein Jahr fachliche Tätigkeit nachweist, braucht keine Befähigungsprüfung. Als einschlägige Tätigkeit zählt, wenn Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt wurden und dabei auch Vertragserklärungen entgegengenommen werden durften.
Weg 2: Vorbildung plus Praxis plus Befähigungsprüfung. Alle anderen brauchen die Befähigungsprüfung und zusätzlich eine Vorbildung mit Praxis: ein wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium und ein Jahr, eine berufsbildende höhere Schule und eineinhalb Jahre, eine AHS und zwei Jahre oder eine mindestens dreijährige einschlägige Fachschule bzw. die Lehrabschlussprüfung als Immobilien- oder Bürokaufmann und zwei Jahre fachliche Tätigkeit.
Die Befähigungsprüfung wird bei der Meisterprüfungsstelle der Wirtschaftskammer abgelegt, Vorbereitungskurse bietet unter anderem das WIFI an.
In allen drei Wegen wird die fachliche Befähigung durch die persönliche ergänzt: Strafregisterauszug, Kreditwürdigkeitsnachweis, Volljährigkeit. Eigenkonkurs oder einschlägige Vorstrafen schließen die Tätigkeit faktisch aus.
Bestellerprinzip seit 2023: Was sich geändert hat
Mit 1. Juli 2023 trat in Österreich das Bestellerprinzip für Wohnungsmieten in Kraft. Vorher konnte der Makler vom Mieter eine Provision verlangen, auch wenn der Vermieter ihn beauftragt hatte. Seither gilt: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision.
In der Praxis bedeutet das: Bei Wohnungsmieten beauftragt fast immer der Vermieter den Makler. Die Provision trifft also den Vermieter. Der Mieter zahlt nur, wenn er aktiv selbst einen Suchauftrag erteilt hat - was in der Praxis selten vorkommt.
Die Konsequenzen für den Berufsstand sind beträchtlich. Wer als Immobilienmakler 2026 startet, muss kalkulieren: bei Wohnungsmieten kommen Aufträge fast ausschließlich von Vermieter-Seite, die Provisions-Akquise verschiebt sich. Bei Verkauf und Gewerbemieten gilt das Bestellerprinzip nicht - hier bleiben die Provisions-Strukturen unverändert.
Was darf ein Makler 2026 verrechnen?
Die Provisions-Höchstgrenzen sind in der Immobilienmakler-Verordnung (IMV) festgelegt. Eine Übersicht:
Geschäft |
Höchstprovision |
Wer zahlt |
|---|---|---|
Wohnungsmiete, Provision vom Vermieter |
3 Bruttomonatsmieten, befristet oder unbefristet |
Vermieter als Erstauftraggeber (Bestellerprinzip) |
Wohnungsmiete, Provision vom Mieter |
2 Bruttomonatsmieten, bei Befristung bis 3 Jahre 1 Bruttomonatsmiete |
nur wenn der Mieter Erstauftraggeber ist |
Wohnungsverkauf |
3 % vom Kaufpreis je Partei |
Käufer und Verkäufer (typisch) |
Gewerbemietvertrag |
3 Bruttomonatsmieten |
verhandelbar (kein Bestellerprinzip) |
Auf alle Provisionen kommt 20 Prozent Umsatzsteuer hinzu - außer der Makler nutzt die Kleinunternehmerregelung 2026 mit der neuen 55.000-Euro-Grenze.
Der Makler muss jeden Maklervertrag über die Vermittlung einer Wohnungsmiete mit Datum schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhalten (§ 17a Abs 4 MaklerG). Verlangt er von Wohnungssuchenden eine Provision, muss er darlegen, dass kein Ausschlussgrund vorliegt, etwa weil der Vermieter ihn zuerst beauftragt hat. Praktisch heißt das: jeden Auftrag mit Datum und Auftraggeber festhalten, bevor Wohnungen angeboten werden.
Anmeldung: Schritt für Schritt zum eigenen Maklerbüro
Wer die Befähigung erbracht hat, geht in vier Schritten vor:
1. Rechtsform wählen. Einzelunternehmen (EPU), Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Für Einzel-Makler reicht das EPU. Bei Teams oder Bürogemeinschaften lohnen sich OG, KG oder eine FlexCo. Bei höherer Haftungsabsicherung empfiehlt sich die GmbH.
2. Gewerbeanmeldung. Bei der Bezirkshauptmannschaft oder dem Magistrat, auch online über das Gewerbeinformationssystem GISA, mit Befähigungsnachweis und persönlichen Unterlagen. Details unter Gewerbeschein beantragen.
3. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Für Immobilienmakler Pflicht: mindestens 100.000 Euro Deckungssumme pro Schadensfall (§ 117 Abs 7 GewO). Die Prämie hängt von Deckungssumme, Umsatz und Schadensverlauf ab.
4. Sozialversicherungs-Anmeldung. Bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS) anmelden, Beiträge fließen in Kranken-, Pensions- und Unfallversicherung. Mehr unter SVS für Jungunternehmer.
Verdienstchancen: Wovon das Einkommen abhängt
Makler verdienen nur bei Abschluss. Bei einem Wohnungsverkauf um 400.000 Euro bringt die volle Provision von 3 Prozent je Seite 12.000 Euro vom Verkäufer und 12.000 Euro vom Käufer, jeweils plus Umsatzsteuer. Bei Wohnungsmieten zahlt seit dem Bestellerprinzip meist nur noch der Vermieter, höchstens drei Bruttomonatsmieten. Wer sich auf Mietwohnungen konzentriert, braucht deshalb deutlich mehr Abschlüsse als ein Verkaufsmakler.
Wie viele Abschlüsse im Jahr gelingen, hängt von Lage, Spezialisierung und Netzwerk ab. Dazu kommt die Anlaufzeit: Ein eigener Bestand an Vermittlungsaufträgen entsteht erst mit der Zeit, entsprechend sollten Rücklagen für die ersten Monate eingeplant werden.
Immobilientreuhänder, die Kaufpreis-Anzahlungen oder Kautionen verwalten, müssen diese auf einem separaten Treuhandkonto halten - getrennt vom Geschäftskonto. Vermischung mit Betriebsmitteln ist berufsrechtlich verboten. Banken bieten dafür spezielle Anderkonten an.
Spezialisierungs-Pfade: Wo das Geld 2026 liegt
Mit der Verschiebung der Provisions-Logik wird die Spezialisierung wichtiger. Vier Pfade haben sich bewährt:
Verkauf statt Vermietung. Verkäufe sind vom Bestellerprinzip nicht betroffen. Wer hier sein Standbein findet - klassische Wohnungsverkäufe, Häuser, Anlagewohnungen - arbeitet in stabileren Provisionsstrukturen. Mehr zur Vermieter-Sicht unter Vermieter-Tätigkeit.
Gewerbeimmobilien. Bürohäuser, Geschäftsflächen, Industrieobjekte. Auftragsvolumen niedriger, aber Provisions-Höhen pro Geschäft deutlich größer.
Anlage-Immobilien. Renditeobjekte für Investoren mit Schwerpunkt Vermietung. Beratungs- und Servicekomponente macht Honorare über reine Provisionen hinaus möglich.
Off-Market-Vermittlung. Diskrete Geschäfte ohne öffentliche Ausschreibung. Höchste Provisions-Spannen, aber langer Vertrauensaufbau zur Klientel nötig.
Diese Informationen ersetzen keine individuelle Beratung. Konkrete Rechtsfragen zu Befähigungsnachweis, Maklervertrag, Bestellerprinzip oder Treuhandverpflichtung klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Stand der Informationen: Oktober 2026.
Häufige Fragen
Brauche ich für die Tätigkeit als Immobilienmakler einen Gewerbeschein?
Ja. Immobilienmakler ist ein reglementiertes Gewerbe (Immobilientreuhänder). Ohne Gewerbeanmeldung und Befähigungsnachweis ist die Tätigkeit nicht zulässig. Die Gewerbebehörde prüft die Voraussetzungen bei der Anmeldung.
Muss ich beim Wohnungsmietvertrag immer den Vermieter als Auftraggeber sehen?
Bei Wohnungsmieten zahlt seit dem Bestellerprinzip 2023 der Erstauftraggeber, in der Praxis fast immer der Vermieter. Der Makler muss jeden Maklervertrag über eine Wohnungsmiete mit Datum schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger festhalten und bei einer Provisionsforderung an Wohnungssuchende darlegen, dass kein Ausschlussgrund vorliegt.
Wie hoch ist die Provision beim Wohnungsverkauf?
Maximal 3 Prozent des Kaufpreises pro Partei (Verkäufer und Käufer), jeweils plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro plus 2.400 Euro USt pro Partei.
Wie hoch sind die laufenden Kosten als Immobilienmakler?
Laufend fallen an: Büro oder Coworking, die Vermögensschaden-Haftpflicht, die Kammerumlagen der WKO, Software für Kundenverwaltung, Marketing und Inserate auf Immobilienplattformen. Die Höhe hängt vor allem von Büro und Werbeaufwand ab.
Lohnt sich der Einstieg als Quereinsteiger?
Wenn Sie aus angrenzenden Berufen kommen (Architekt, Bauberater, Notar-Mitarbeiter), bringen Sie Netzwerk und Fachwissen mit. Reine Quereinsteiger müssen zuerst den Befähigungsnachweis erbringen: ohne facheinschlägiges Studium über eine Vorbildung mit Praxis und die Befähigungsprüfung.