Immobilieninvestor werden in Österreich 2026: Strategien, Steuern, Finanzierung

Neue Wohnbaukredite kosteten in Österreich Ende 2025 im Schnitt 3,39 Prozent Zinsen, Fixzinskredite 3,42 Prozent, variable 3,21 Prozent, so die Oesterreichische Nationalbank. Steuerlich gibt es für Neubauwohnungen, die zwischen 2024 und 2026 fertiggestellt werden, eine schnellere Abschreibung, allerdings nur bei klimaaktiv-Standard und nur, wenn der Verkäufer das Gebäude nicht schon vermietet hat. Wer als Immobilieninvestor startet, sollte die Regeln vor dem Kauf kennen, denn die meisten lassen sich danach nicht mehr ändern.

Vier Investoren-Strategien im Überblick

Die Strategien unterscheiden sich weniger in der Immobilie als in der steuerlichen Behandlung. Die folgende Übersicht zeigt, worauf es jeweils ankommt:

Strategie 1: Vorsorgewohnung

Die Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die gekauft wird, um sie langfristig zu vermieten. Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert. Abziehen lassen sich Abschreibung, Kreditzinsen, Betriebskosten und Instandhaltung.

Ein Vorteil liegt in der Umsatzsteuer: Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt der Umsatzsteuer mit 10 Prozent, und laut BMF ist der Vermieter deshalb zum Vorsteuerabzug berechtigt. Wird die Wohnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer gekauft, etwa vom Bauträger, lässt sich diese zurückholen. Der Haken ist der Berichtigungszeitraum: Bei Grundstücken läuft er nach § 12 Abs. 10 UStG im Jahr der ersten Verwendung und den folgenden 19 Jahren. Wer die Wohnung in dieser Zeit selbst bezieht oder steuerfrei verkauft, muss einen Teil der Vorsteuer zurückzahlen. Als Kleinunternehmer mit Mieten bis 55.000 € im Jahr müssen Sie auf die Befreiung verzichten, um die Vorsteuer geltend zu machen.

Bleibt die Vermietung in den ersten Jahren im Minus, etwa wegen hoher Kreditzinsen, prüft das Finanzamt Liebhaberei. Nach der Liebhabereiverordnung in der Fassung BGBl. II Nr. 89/2024 muss die Vermietung einer Eigentumswohnung innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn, höchstens 28 Jahren ab den ersten Aufwendungen, einen steuerlichen Gesamtüberschuss erwarten lassen. Bei größeren Gebäuden sind es 30 beziehungsweise 33 Jahre. Fehlt diese Aussicht, werden die Verluste nicht anerkannt. Eine Prognoserechnung vor dem Kauf ist deshalb Pflicht und nicht Kür.

Strategie 2: Bauherrenmodell

Beim Bauherrenmodell schließen sich Anleger zusammen, meist über einen Initiator, um ein Zinshaus zu sanieren und anschließend zu vermieten. Der steuerliche Kern steht in § 28 Abs. 3 EStG: Bestimmte Herstellungsaufwendungen können auf Antrag gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, statt über die reguläre Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Das gilt für Sanierungen mit einer Förderzusage nach Wohnhaussanierungsrecht, für geförderte Maßnahmen nach dem Umweltförderungsgesetz, für Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 des Mietrechtsgesetzes und für Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzes.

Der schnellere Abzug ist der Reiz für Anleger mit hohem Einkommen. Er ist aber ein Vorzieheffekt, keine zusätzliche Abschreibung: Über die Laufzeit wird nicht mehr abgesetzt als investiert. Bauherrenmodelle sind komplex, hängen am Initiator und an der Förderzusage und binden das Kapital lange. Vor dem Beitritt gehören Prospekt, Förderzusage und Prognoserechnung von einem unabhängigen Steuerberater geprüft.

Strategie 3: Bestand aus mehreren Einheiten

Wer mehrere Wohnungen oder ein ganzes Haus hält, steht früher oder später vor der Frage der Rechtsform. Im Privatvermögen gilt der persönliche Tarif bis 55 Prozent auf den Überschuss, in einer Immobilien-GmbH die Körperschaftsteuer, dafür kommen Bilanzierung und bei Ausschüttung Kapitalertragsteuer dazu. Der Wechsel später ist teuer, weil die Übertragung in die GmbH Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr auslösen kann. Die Entscheidung gehört deshalb vor den ersten Kauf.

Auch mit vielen Wohnungen bleibt Dauervermietung Vermögensverwaltung, solange keine hotelähnlichen Leistungen dazukommen. Wo die Grenze zur gewerblichen Vermietung liegt und was das für Gewerbeschein und Sozialversicherung bedeutet, steht im Beitrag Immobilien vermieten: privat oder gewerblich.

Strategie 4: Fix-and-Flip

Beim Fix-and-Flip wird eine sanierungsbedürftige Immobilie gekauft, modernisiert und rasch weiterverkauft. Eine Spekulationsfrist, nach der der Verkauf steuerfrei wäre, gibt es in Österreich seit der Immobilienertragsteuer 2012 nicht mehr. Jeder private Verkauf ist grundsätzlich mit 30 Prozent steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.

Gefährlich wird es, wenn das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt. Eine feste Zahl an Objekten oder Jahren gibt es dafür in Österreich nicht, die oft zitierte Drei-Objekt-Grenze stammt aus dem deutschen Steuerrecht. Der Verwaltungsgerichtshof stellt auf das Gesamtbild ab: Werden Immobilien planmäßig und mit der Absicht gekauft, sie wieder zu verkaufen, ist das Gewerbe. Wer nur eine sich zufällig bietende Gelegenheit nutzt, verwaltet Vermögen. Die Folge der gewerblichen Einstufung: Gehören die Immobilien zum Umlaufvermögen eines Betriebs, gilt der besondere Steuersatz von 30 Prozent nicht (§ 30a Abs. 3 Z 1 EStG), der Gewinn wird mit dem Tarif bis 55 Prozent besteuert. Dazu kommen die Sozialversicherungspflicht für betriebliche Einkünfte und gegebenenfalls gewerberechtliche Fragen.

Abschreibung: was 2026 gilt

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund. Ohne Nachweis eines anderen Verhältnisses scheidet das Gesetz 40 Prozent des Kaufpreises als Grundanteil aus (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Vom Gebäudeanteil sind jährlich 1,5 Prozent absetzbar, im ersten Jahr das Dreifache und im zweiten das Doppelte (lit. e).

Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, gilt das Dreifache auch im zweiten und dritten Jahr (§ 124b Z 451 EStG). Zwei Bedingungen schränken das ein: Das Gebäude muss mindestens dem Gebäudestandard Bronze nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog entsprechen, und bei einem Kauf gilt die Begünstigung nur, wenn der Verkäufer das Gebäude noch nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt hat. Wer eine bereits vermietete Neubauwohnung kauft, bekommt sie nicht.

Die 13.500 € Unterschied sind kein Steuergeschenk, sondern ein Vorziehen: Insgesamt kann nie mehr abgeschrieben werden als der Gebäudeanteil, die späteren Jahre fallen entsprechend kleiner aus. Der Effekt wirkt vor allem in den ersten Jahren, wenn Kreditzinsen ohnehin Verluste erzeugen. Hier lohnt der Blick auf die Liebhaberei-Prognose.

Den Öko-Zuschlag von 15 Prozent auf Aufwendungen für thermische Sanierung und den Tausch fossiler Heizungen gab es bei Vermietungseinkünften nur für Aufwendungen in den Jahren 2024 und 2025 (§ 124b Z 452 EStG). Für Ausgaben 2026 steht er nicht mehr zu.

Kaufnebenkosten und Finanzierung

Zum Kaufpreis kommen fixe Abgaben: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer (§ 7 GrEStG), 1,1 Prozent Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch und 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts, das die Bank für den Kredit verlangt. Dazu kommen Vertragserrichtung, Treuhandschaft und gegebenenfalls Maklerprovision.

Bei der Finanzierung zeigt die Zinsstatistik der OeNB ein klares Bild: Ende 2025 kosteten neue Wohnbaukredite durchschnittlich 3,39 Prozent. Variable Kredite waren mit 3,21 Prozent günstiger als ein Jahr davor (4,14 Prozent), Fixzinskredite blieben mit 3,42 Prozent fast unverändert. Für Investoren, die über 20 Jahre kalkulieren, ist der Fixzins die berechenbarere Grundlage der Liebhaberei-Prognose. Wie Banken Selbstständige seit dem Ende der KIM-Verordnung prüfen, steht im Beitrag zum Ende der KIM-Verordnung, allgemeine Kreditfragen im Kredit-Ratgeber für Selbstständige.

Verkauf und Immobilienertragsteuer

Beim Verkauf aus dem Privatvermögen fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Für Investoren wichtig: Die Anschaffungskosten werden um die bereits geltend gemachte Abschreibung vermindert (§ 30 Abs. 3 EStG). Wer 20 Jahre lang AfA abgesetzt hat, versteuert beim Verkauf also auch diesen Betrag. Ein Tausch gilt ebenfalls als Verkauf, und zwar zum gemeinen Wert (§ 30 Abs. 1 in Verbindung mit § 6 Z 14 EStG). Bei einer Schenkung oder Erbschaft entsteht keine Immobilienertragsteuer, der neue Eigentümer übernimmt aber den Anschaffungszeitpunkt des Vorgängers.

Die zwei bekannten Befreiungen nach § 30 Abs. 2 EStG passen selten auf Anlegerwohnungen:

• Hauptwohnsitzbefreiung: wenn die Wohnung ab Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war und Sie diesen aufgeben.
• Herstellerbefreiung: für selbst errichtete Gebäude, aber nur, soweit sie in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Ein vermietetes Gebäude fällt also heraus, der Grund und Boden ist ohnehin nie befreit.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Anlagewohnung?

Fix sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentums und 1,2 Prozent für das Pfandrecht der Bank, berechnet vom Pfandbetrag. Bei 400.000 € Kaufpreis und 300.000 € Kredit sind das 22.000 €. Vertragserrichtung, Treuhand und Makler kommen dazu.

Wie hoch ist die ImmoESt?

30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn, unabhängig von der Haltedauer. Bei vermieteten Wohnungen erhöht sich der Gewinn um die abgesetzte AfA, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Befreit sind nur Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude, die in den letzten zehn Jahren nicht vermietet waren.

Gibt es eine Sonderabschreibung für Neubauwohnungen?

Ja. Für Wohngebäude, die 2024 bis 2026 fertiggestellt werden und mindestens dem klimaaktiv-Standard Bronze entsprechen, beträgt die AfA drei Jahre lang 4,5 Prozent statt 4,5, 3 und 1,5 Prozent. Beim Kauf gilt das nur, wenn der Verkäufer das Gebäude noch nicht vermietet hat.

Welche Hypothekenzinsen gelten aktuell?

Laut OeNB lag der durchschnittliche Zinssatz neuer Wohnbaukredite Ende 2025 bei 3,39 Prozent, Fixzinskredite bei 3,42 Prozent und variable bei 3,21 Prozent. Die Konditionen im Einzelfall hängen von Bonität, Eigenmitteln und Laufzeit ab.

Was ist Liebhaberei bei Vermietung?

Wenn eine Vermietung keinen steuerlichen Gesamtüberschuss erwarten lässt, bei Eigentumswohnungen innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn, bei größeren Gebäuden innerhalb von 30 Jahren, wird sie als Liebhaberei eingestuft. Folge: Die Verluste werden nicht anerkannt, bereits berücksichtigte Verluste können zurückgefordert werden.

Quellen

• RIS: § 30 EStG, private Grundstücksveräußerungen
• RIS: § 124b EStG, Übergangsbestimmungen (Z 451 und 452)
• RIS: Liebhabereiverordnung
• OeNB: Zinssätze, Handout vom 20. März 2026 (PDF)
• BMF: Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer