Makler werden in Österreich 2026: Versicherung, Immobilien, Kredite, Wertpapiere

Makler ist nicht gleich Makler: Wer Arbeitskräfte vermittelt, meldet seit 2017 ein freies Gewerbe an. Wer Versicherungen, Kredite oder Immobilien vermittelt, braucht einen Befähigungsnachweis für ein reglementiertes Gewerbe und eine Haftpflichtversicherung, die bei Versicherungsvermittlern über 1,5 Mio. € je Schadensfall decken muss. Und wer selbst Wertpapierdienstleistungen anbietet, braucht eine Konzession der Finanzmarktaufsicht.

Die Maklerformen im Überblick

Quellen: §§ 94, 117, 136a, 137c, 151a GewO; WKO, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, Stand Juni 2026.

Zuständig für die Anmeldung ist bei allen Formen die Gewerbebehörde, also die Bezirkshauptmannschaft oder der Magistrat. Die Wirtschaftskammer ist Interessenvertretung, keine Aufsicht. Wie die Anmeldung abläuft, steht im Beitrag zur Gewerbeanmeldung.

Versicherungsmakler

Versicherungsmakler und Versicherungsagent gehören zum selben reglementierten Gewerbe der Versicherungsvermittlung (§ 94 Z 76 GewO). Der Unterschied liegt in der Rolle: Der Makler vertritt die Interessen des Kunden und vergleicht Angebote mehrerer Versicherer, der Agent arbeitet im Auftrag eines oder mehrerer Versicherer. Eine Konzession der FMA braucht der Versicherungsmakler nicht.

Voraussetzung ist ein Befähigungsnachweis nach der Zugangsverordnung, etwa über die Befähigungsprüfung oder eine einschlägige Ausbildung mit Praxis. Dazu kommen die Berufshaftpflichtversicherung von mindestens 1.564.610 € je Schadensfall und 2.315.610 € pro Jahr, die seit 9. Oktober 2024 gilt, und die Eintragung im Versicherungs- und Kreditvermittlerregister im GISA.

Immobilienmakler

Der Immobilienmakler ist Teil des reglementierten Gewerbes der Immobilientreuhänder (§ 94 Z 35 GewO), zu dem auch Immobilienverwalter und Bauträger gehören. Er braucht einen Befähigungsnachweis und eine Vermögensschadenhaftpflicht von mindestens 100.000 € je Schadensfall, die pro Jahr auf 300.000 € begrenzt werden darf (§ 117 Abs. 7 GewO).

Anders als in anderen Branchen darf der Immobilienmakler üblicherweise für beide Seiten tätig sein. Wird er nur für eine Partei tätig, muss er das dem anderen Teil mitteilen (§ 17 MaklerG). Bei Wohnungsmieten gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Den Weg in den Beruf beschreibt der Beitrag Selbstständig als Immobilienmakler.

Kreditvermittler

Wer Personal- und Hypothekarkredite vermittelt, braucht das reglementierte Gewerbe der Gewerblichen Vermögensberatung (§ 136a GewO), das auch die Beratung zu Vermögensaufbau und Finanzierung sowie die Vermittlung von Lebens- und Unfallversicherungen umfasst. Eine Befähigung als Versicherungsmakler reicht für die Kreditvermittlung nicht.

Der Vermögensberater wird im Versicherungs- und Kreditvermittlerregister im GISA eingetragen, eine eigene Meldung an die FMA gibt es nicht. Er braucht eine Vermögensschadenhaftpflicht von 1.503.730 € je Schadensfall und 2.255.594 € pro Jahr, davon mindestens 750.000 € für die Vermittlung von Hypothekarkrediten. Ab dem Jahr nach der Eintragung muss er jedes Jahr mindestens 20 Stunden Weiterbildung absolvieren (§ 136a Abs. 6 GewO).

Wertpapiere

Für Wertpapiere gibt es zwei Wege:

• Vermittlung für eine konzessionierte Firma: Als Wertpapiervermittler (§ 94 Z 77 GewO) oder als Gewerblicher Vermögensberater (§ 136a Abs. 3) dürfen Sie Finanzinstrumente für eine Bank, Wertpapierfirma oder ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen vermitteln. Eine eigene FMA-Konzession ist dafür nicht nötig, wohl aber ein Vertretungsverhältnis mit dem Geschäftsherrn.
• Eigenes Unternehmen: Wer selbst Anlageberatung, Portfolioverwaltung oder die Annahme und Übermittlung von Aufträgen anbietet, braucht eine Konzession der FMA nach dem Wertpapieraufsichtsgesetz 2018. Eine Wertpapierfirma braucht ein Anfangskapital von mindestens 75.000 €, bei Handel auf eigene Rechnung 750.000 € (§ 13 WPFG).

Personalvermittler

Die Arbeitsvermittlung ist seit 17. Oktober 2017 ein freies Gewerbe (§ 151a GewO). Ein Befähigungsnachweis ist nicht nötig, natürliche Personen brauchen aber die Staatsangehörigkeit eines EWR-Staats und einen Wohnsitz im EWR. Davon zu unterscheiden ist die Arbeitskräfteüberlassung, bei der Arbeitskräfte angestellt und an andere Betriebe überlassen werden. Sie ist ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 72 GewO).

Wenn der Makler für beide Seiten arbeitet

Grundsätzlich darf ein Makler nicht ohne ausdrückliche Einwilligung seines Auftraggebers zugleich für die andere Seite tätig werden, außer es besteht in der Branche ein anderer Gebrauch. Wird er als Doppelmakler tätig, muss er das beiden Seiten mitteilen (§ 5 MaklerG). Beim Immobilienmakler ist die Doppeltätigkeit üblich.

Rechtsform und Sozialversicherung

Die meisten Makler starten als Ein-Personen-Unternehmen. Mit der Gewerbeanmeldung beginnt die Pflichtversicherung bei der SVS, die Beiträge in den ersten Jahren beschreibt der Beitrag zur SVS für Jungunternehmer. Wer zunächst neben einer Anstellung beginnt, findet die Regeln im Beitrag zur nebenberuflichen Selbstständigkeit.

Häufige Fragen

Kann ich ohne Befähigungsprüfung Makler werden?

Als Arbeitsvermittler ja, das ist ein freies Gewerbe. Versicherungs-, Immobilien- und Kreditvermittlung sind reglementierte Gewerbe mit Befähigungsnachweis, der aber teils auch über Ausbildung und Praxis erbracht werden kann.

Brauche ich als Versicherungsmakler eine FMA-Konzession?

Nein. Versicherungsmakler brauchen die Gewerbeberechtigung, eine Berufshaftpflicht und die Eintragung im GISA. Eine FMA-Konzession brauchen Wertpapierfirmen und Wertpapierdienstleistungsunternehmen.

Wie hoch muss die Haftpflichtversicherung sein?

Versicherungsvermittler 1.564.610 € je Schadensfall, Vermögensberater und Kreditvermittler 1.503.730 €, Immobilienmakler 100.000 €.

Darf ein Immobilienmakler für Käufer und Verkäufer arbeiten?

Ja, das ist bei Immobilienmaklern üblich. Wird er nur für eine Seite tätig, muss er das dem anderen Teil mitteilen.

Ist Personalvermittlung ein reglementiertes Gewerbe?

Nein, die Arbeitsvermittlung ist seit Oktober 2017 ein freies Gewerbe. Reglementiert ist die Arbeitskräfteüberlassung.

Quellen

• RIS: § 94 GewO, reglementierte Gewerbe
• RIS: § 136a GewO, Gewerbliche Vermögensberatung
• RIS: § 117 GewO, Immobilientreuhänder
• RIS: § 151a GewO, Arbeitsvermittlung
• RIS: § 5 Maklergesetz, Doppeltätigkeit
• RIS: § 13 WPFG, Anfangskapital
• WKO: Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
• WKO: Arbeitsvermittlung als freies Gewerbe
• Wirtschaftsministerium: Versicherungsvermittlung