Eine Immobilien-GmbH ist 2026 in Österreich der Standard-Vehikel für Investoren mit fünf oder mehr Einheiten. Statt Vermietungseinkünfte mit bis zu 55 Prozent Einkommensteuer zu versteuern, fallen in der GmbH nur 23 Prozent Körperschaftsteuer an – bei Reinvestition der Gewinne ist das ein Steuervorteil von 30 Prozentpunkten und mehr. Bei kleineren Beständen verzehren die laufenden Fixkosten den Vorteil aber wieder.
- Mindeststammkapital 2026: 10.000 Euro, davon 5.000 Euro bar einzuzahlen
- Mieteinnahmen werden mit 23 Prozent KöSt versteuert (statt bis zu 55 Prozent ESt im Privatvermögen)
- Mindest-KöSt: 500 Euro pro Jahr (125 Euro pro Quartal)
- Bei Ausschüttung an Gesellschafter: zusätzlich 27,5 Prozent KESt
- Lohnt sich ab 5 oder mehr Einheiten mit langfristiger Halte- und Reinvestitionsstrategie
- Haftungsbeschränkung: Privatvermögen der Gesellschafter geschützt
- Stand: April 2026
Warum eine Immobilien-GmbH 2026 attraktiv ist
Im Privatvermögen werden Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bis zu 55 Prozent in den oberen Tarifstufen. Eine Immobilien-GmbH dagegen unterliegt der Körperschaftsteuer mit einem flachen Satz von 23 Prozent.
Der Steuervorteil ist beträchtlich, solange die Gewinne in der GmbH reinvestiert werden. Sobald die Gesellschafter Geld entnehmen wollen, fällt auf die Ausschüttung zusätzlich 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer (KESt) an. Die effektive Gesamtsteuerbelastung bei voller Ausschüttung beträgt dann rund 44 Prozent – immer noch günstiger als der Spitzensteuersatz von 55 Prozent, aber weniger spektakulär.
Wann lohnt sich die Immobilien-GmbH 2026?
Drei Schwellen entscheiden über die Wirtschaftlichkeit:
Faktor |
GmbH lohnt sich, wenn … |
|---|---|
Anzahl Einheiten |
5 oder mehr Wohnungen oder Häuser |
Jahres-Mietüberschuss |
über 30.000 Euro nach Werbungskosten |
Persönlicher ESt-Grenzsteuersatz |
über 40 Prozent (Einkommen ab 36.458 Euro) |
Haltedauer |
10 Jahre und länger |
Strategie |
Reinvestition statt Ausschüttung |
Bei kleinem Bestand (1 bis 4 Einheiten) und geringen Überschüssen fressen die laufenden Kosten – Steuerberater 2.500 bis 4.500 Euro pro Jahr, Mindest-KöSt 500 Euro, Veröffentlichungspflichten – den Steuervorteil meist auf. Hier bleibt das Privatvermögen die einfachere Wahl.
Gründung Schritt für Schritt
Der Ablauf entspricht der klassischen GmbH-Gründung, mit zwei immobilien-spezifischen Besonderheiten.
1. Notar-Termin und Gesellschaftsvertrag. Der Gesellschaftsvertrag muss notariell beurkundet werden. Inhalte: Firmenname (muss „GmbH“ enthalten, oft Variante wie „XY Immobilien GmbH“ oder „XY Vermögensverwaltung GmbH“), Sitz, Geschäftsgegenstand (Erwerb, Verwaltung und Vermietung von Immobilien), Stammkapital 10.000 Euro, Geschäftsführer-Bestellung. Notar-Kosten typisch 700 bis 1.500 Euro.
2. Bareinlage und Bankbestätigung. Die 5.000 Euro Bareinlage müssen auf das Geschäftskonto eingezahlt werden, die Bank stellt eine Einzahlungsbestätigung aus.
3. Firmenbuch-Eintragung. Mit Notariatsakt und Bankbestätigung beim zuständigen Firmenbuchgericht. Eintragungsgebühr rund 350 Euro. Eintragung typisch innerhalb von 5 bis 15 Werktagen.
4. Gewerbeschein. Für die Vermietungstätigkeit ist meist kein Gewerbeschein erforderlich, weil Vermögensverwaltung als nicht-gewerblich gilt. Bei Sonderfällen wie kurzfristiger touristischer Vermietung (Airbnb-ähnlich) kann ein Gewerbeschein nötig sein.
5. Steuerliche Erfassung. Anmeldung beim Finanzamt, Beantragung der UID-Nummer, gegebenenfalls Optionserklärung zur Umsatzsteuerpflicht.
Der Geschäftsgegenstand entscheidet, wie das Finanzamt die GmbH einordnet. Reine Vermögensverwaltung (kaufen, halten, vermieten) führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Gewerbliche Vermietung (Hotel, kurzfristige Touristen-Vermietung, Service-Gastronomie) führt zu gewerblichen Einkünften – mit anderen Folgen für USt, Gewerbeordnung und Sozialversicherung. Vor Gründung mit dem Steuerberater klären, welche Kategorie für Sie zutrifft.
Einbringen bestehender Immobilien in die GmbH
Wer bereits Immobilien im Privatvermögen hält und sie in eine neu gegründete GmbH einbringen möchte, hat drei Optionen mit unterschiedlichen Steuerfolgen:
Option 1: Verkauf an die GmbH zum Verkehrswert. ImmoESt 30 Prozent auf den Wertzuwachs (Veräußerungsgewinn) wird sofort fällig. Plus Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent auf den Verkaufspreis. Bei größeren Wertzuwächsen schnell sehr teuer.
Option 2: Sacheinlage in die GmbH. Steuerneutrale Übertragung möglich, wenn die Voraussetzungen des Umgründungssteuergesetzes (UmgrStG, § 12) erfüllt sind. Erfordert detaillierte Planung mit Steuerberater – Gestaltungsfehler können die Steuerneutralität gefährden.
Option 3: Vermietung der privaten Immobilie an die GmbH. Selten sinnvoll, weil hierdurch komplexe Verflechtungen zwischen Privatperson und GmbH entstehen, die das Finanzamt kritisch prüft (Fremdvergleich).
Für die meisten Investoren ist Option 2 (Sacheinlage nach UmgrStG) die richtige Wahl – aber nur mit kompetenter steuerlicher Beratung umzusetzen. Mehr in unserem Steuerberater-Ratgeber.
Laufende Kosten einer Immobilien-GmbH
Die Wirtschaftlichkeit hängt stark von den Fixkosten ab. Typische Jahres-Fixkosten 2026:
Kostenposition |
Höhe pro Jahr |
|---|---|
Steuerberater (Bilanz, Steuererklärung, Beratung) |
2.500 – 4.500 € |
Mindest-Körperschaftsteuer |
500 € |
Firmenbuch-Veröffentlichungen |
100 – 300 € |
WKO-Mitgliedschaft (sofern gewerbliche Tätigkeit) |
100 – 400 € |
Geschäftskonto und Buchhaltungs-Software |
200 – 500 € |
Gesamt-Fixkosten |
3.400 – 6.200 € pro Jahr |
Damit die Steuerersparnis die Fixkosten übersteigt, sollte der jährliche Mietüberschuss mindestens 25.000 bis 30.000 Euro betragen.
Beispielrechnung: Wann lohnt sich die Umstellung konkret
Annahmen: Investor mit 7 vermieteten Wohnungen, 80.000 Euro Jahres-Mietüberschuss nach Werbungskosten, persönlicher Grenzsteuersatz 48 Prozent.
Im Privatvermögen: 80.000 Euro × 48 Prozent ESt = 38.400 Euro Steuer. Netto bleiben 41.600 Euro.
In der Immobilien-GmbH bei voller Ausschüttung:
- KöSt: 80.000 × 23 Prozent = 18.400 Euro
- Restgewinn: 61.600 Euro
- Bei Ausschüttung KESt: 61.600 × 27,5 Prozent = 16.940 Euro
- Plus Fixkosten: 5.000 Euro
- Gesamtbelastung: 40.340 Euro
- Netto bleibt: 39.660 Euro
Bei voller Ausschüttung also 1.940 Euro weniger als im Privatvermögen – die Steuerersparnis wird durch die Fixkosten aufgezehrt.
In der Immobilien-GmbH bei vollständiger Reinvestition:
- KöSt: 18.400 Euro
- Plus Fixkosten: 5.000 Euro
- Gesamtbelastung: 23.400 Euro
- In der GmbH zur Reinvestition verfügbar: 56.600 Euro
Hier kommt der Steuervorteil voll zum Tragen – die GmbH reinvestiert mit 56.600 Euro pro Jahr und baut langfristig Vermögen deutlich schneller auf als das Privatvermögen mit 41.600 Euro.
Die Immobilien-GmbH zeigt ihre volle Stärke nur bei langfristiger Reinvestitions-Strategie. Wer plant, Erlöse jährlich auszuschütten und privat zu konsumieren, kommt mit dem Privatvermögen meist günstiger weg. Klassische Konstellation für die GmbH: Vermögensaufbau über 15 bis 25 Jahre, später Übertragung an die nächste Generation oder Verkauf der GmbH-Anteile (mit weiteren Steuergestaltungs-Optionen).
Grunderwerbsteuer beim Kauf in die GmbH
Bei jedem Immobilienerwerb durch die GmbH fällt Grunderwerbsteuer an. Sätze 2026:
- 3,5 Prozent Standard-Satz beim Erwerb gegen Entgelt (Kauf)
- 0,5 Prozent in besonderen Familienkonstellationen (zwischen Verwandten)
- 2 Prozent bei Erwerb über GmbH-Anteils-Mehrheit (Share Deal)
Plus 1,1 Prozent Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Der Share Deal (Erwerb der GmbH-Anteile statt der Immobilie selbst) kann interessant sein, wenn ein Verkäufer Anteile an einer bestehenden Immobilien-GmbH abgibt – allerdings nur bei Mehrheits-Erwerb steuerlich relevant.
Verkauf von Immobilien aus der GmbH
Verkauft die GmbH eine Immobilie, ist der Veräußerungsgewinn voll körperschaftsteuerpflichtig (23 Prozent). Es gibt keine Ein-Jahres-Spekulationsfrist wie im Privatvermögen – die Behandlung ist immer mit dem regulären KöSt-Satz.
Bei Reinvestition des Verkaufserlöses in eine andere Immobilie können bestimmte Übertragungs-Mechanismen (etwa § 12 Abs. 3 EStG für nicht-bebauten Grund) genutzt werden, um die Steuer zu stunden. Das ist eine klassische Steuerberatungs-Aufgabe.
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die Wahl zwischen Privatvermögen und Immobilien-GmbH, das Einbringen bestehender Immobilien und die laufende Strukturierung erfordern detaillierte Beratung mit einem Steuerberater oder Notar. Stand der Informationen: April 2026.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH ab welcher Größe?
Faustregel: ab 5 Einheiten und 30.000 Euro Jahres-Mietüberschuss. Bei kleineren Beständen verzehren die Fixkosten von 3.400 bis 6.200 Euro pro Jahr den Steuervorteil meist auf.
Wie hoch ist die Körperschaftsteuer für eine Immobilien-GmbH?
23 Prozent auf den Gewinn. Plus 27,5 Prozent KESt bei Ausschüttung an die Gesellschafter. Mindest-KöSt 500 Euro pro Jahr, auch in Verlustjahren.
Kann ich meine private Immobilie in eine GmbH einbringen?
Ja, idealerweise als Sacheinlage nach Umgründungssteuergesetz – steuerneutral möglich bei korrekter Gestaltung. Direkter Verkauf zum Verkehrswert löst ImmoESt 30 Prozent und Grunderwerbsteuer aus, daher meist teurer.
Welches Stammkapital brauche ich für eine Immobilien-GmbH?
Mindestens 10.000 Euro, davon 5.000 Euro bar einzuzahlen. Mehr in unserem Artikel zu GmbH-Stammkapital.
Brauche ich einen Gewerbeschein für die Immobilien-GmbH?
Bei reiner Vermögensverwaltung (langfristige Vermietung) nein. Bei kurzfristiger touristischer Vermietung, Hotellerie oder Service-Vermietung meist ja – hier greift die Gewerbeordnung mit Befähigungsanforderungen.