Wer 2026 in Österreich Wohnungen oder Häuser vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) – eine eigene Einkunftsart im Einkommensteuergesetz. Versteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Bei Wohnungen kommt 10 Prozent Umsatzsteuer hinzu, bei Geschäftsräumen ist man USt-frei oder USt-pflichtig nach Optionserklärung.
- Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit dem persönlichen Steuersatz besteuert (bis 55 Prozent)
- Versteuert wird der Überschuss aus Mieteinnahmen minus Werbungskosten
- Wichtigste Werbungskosten: AfA 1,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr (über 66,67 Jahre Nutzungsdauer)
- Wohnzweck-Vermietung: 10 Prozent USt
- Geschäftsraum-Vermietung: USt-frei oder Optionserklärung mit Vorsteuerabzug
- Instandsetzung: über 15 Jahre verteilt absetzbar
- Stand: April 2026
Wie sich die Steuer berechnet
Die Steuer auf Mieteinnahmen folgt dem Überschuss-Prinzip:
Steuerpflichtige Einkünfte = Mieteinnahmen minus Werbungskosten
Die so ermittelten Einkünfte werden zum Gesamteinkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuertarif versteuert. Bei einem Hauptberuflichen mit 70.000 Euro Gehalt und 12.000 Euro Mietüberschuss kommt der Mietüberschuss in die 48-Prozent-Tarifstufe – rund 5.760 Euro Steuer auf die Vermietung.
Werbungskosten: Was Sie absetzen können
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Die wichtigsten Kategorien:
Kategorie |
Was absetzbar ist |
|---|---|
Absetzung für Abnutzung (AfA) |
1,5 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr |
Finanzierungskosten |
Zinsen für Hypothek, Bearbeitungsgebühren |
Betriebskosten |
Hausverwaltung, Versicherung, Müll, Wasser, sofern vom Vermieter getragen |
Reparaturen (Instandhaltung) |
Sofort abzugsfähig im Jahr der Zahlung |
Instandsetzung |
Wahlweise sofort oder verteilt über 15 Jahre |
Vermietungs-bezogene Reisekosten |
Anfahrten zur Wohnung, Besichtigungen, Übergaben |
Steuerberatungs-Honorar |
Anteilig für die Vermietungs-Tätigkeit |
Maklerprovision bei Vermieter-Auftrag |
Voll abzugsfähig im Jahr der Zahlung |
AfA: Die wichtigste Werbungskosten-Position
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes auf die Nutzungsdauer. Bei Mietgebäuden in Österreich beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer 66,67 Jahre – das entspricht einer jährlichen AfA von 1,5 Prozent.
Wichtige Details:
- Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundanteil
- Inklusive Anschaffungskosten plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision Käufer)
- Falls keine konkrete Aufteilung Grund/Gebäude vorliegt: typisch 20 Prozent Grund / 80 Prozent Gebäude
- Beginn: Monat nach erstmaliger Vermietung (Halbjahres-AfA möglich)
Beispielrechnung: Eine 350.000-Euro-Wohnung in Wien (inkl. 30.000 Euro Nebenkosten = 380.000 Euro Gesamt-Anschaffungskosten). Bei 80 Prozent Gebäudeanteil = 304.000 Euro Bemessungsgrundlage. AfA = 1,5 Prozent = 4.560 Euro pro Jahr.
Instandsetzung vs. Instandhaltung
Beim Werbungskosten-Ansatz wird zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden – mit unterschiedlichen Folgen.
Instandhaltung bedeutet die Wiederherstellung des bestehenden Zustandes – Reparaturen, Austausch von Verschleißteilen. Sofort und voll absetzbar im Jahr der Zahlung. Beispiele: Heizungsthermen-Reparatur, kaputte Fenster ersetzen, Wandverkleidung neu, Tapezieren.
Instandsetzung bedeutet eine Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus oder eine Verlängerung der Nutzungsdauer. Wahlweise sofort oder über 15 Jahre verteilt absetzbar. Beispiele: neuer Boden statt Reparatur, neue Fenster für bessere Energieeffizienz, neue Heizung mit höherer Leistung, Bad komplett saniert.
Wer eine 30.000-Euro-Sanierung in einem Jahr durchführt, kann sie sofort komplett absetzen – was zu einem Verlust führt, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Bei niedrigem Grenzsteuersatz im laufenden Jahr lohnt sich aber oft die Verteilung über 15 Jahre, weil so die Steuerwirkung jedes Jahr greift, wenn das Gesamteinkommen steigt. Vor jeder größeren Sanierung mit dem Steuerberater die optimale Variante prüfen.
Umsatzsteuer bei Vermietung 2026
Die USt-Behandlung hängt vom Vermietungszweck ab.
Wohnzweck-Vermietung: Mit 10 Prozent USt verrechnet. Vorsteuerabzug auf Renovierungskosten möglich.
Geschäftsraum-Vermietung (Büros, Lagerhallen, Sportplätze): Grundsätzlich USt-frei. Vermieter kann zur USt-Pflicht optieren – dann mit 20 Prozent USt verrechnen, dafür Vorsteuerabzug auf alle Eingangsrechnungen.
Kurzfristige Vermietung (Hotellerie, Airbnb-ähnlich): 13 Prozent USt. Hier liegt meist keine Vermietung im engeren Sinn vor, sondern eine Beherbergungsleistung mit eigenem Steuersatz.
Wer als Kleinunternehmer unter die Kleinunternehmerregelung 2026 fällt (Umsatz unter 55.000 Euro), ist USt-befreit, kann aber auf Regelbesteuerung optieren.
Steuererklärung für Vermieter
Vermietungseinkünfte werden in der Anlage E zur Einkommensteuererklärung erfasst. Pflicht-Inhalte:
- Bruttomiete getrennt nach Objekten
- Vereinnahmte Betriebskosten
- Gegenüberstellung aller Werbungskosten mit Belegen
- AfA-Berechnung
- Bei mehreren Objekten: Saldenliste pro Objekt
Bei einem Vermietungsobjekt reicht in den meisten Fällen die selbst durchgeführte Erklärung. Ab drei Objekten oder bei komplexer Konstellation (Sanierung, Umfinanzierung, Eigennutzung-Anteil) lohnt der Steuerberater.
Spezialfall: Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien
Wer eine Immobilie in einem anderen EU-Land vermietet, muss die Einkünfte in Österreich angeben – allerdings je nach Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitz-Land. Bei Auslandsimmobilien greift meist die Freistellung mit Progressionsvorbehalt: Die Auslandsmiete wird in Österreich nicht direkt versteuert, aber zur Berechnung des Steuersatzes auf das Inland-Einkommen herangezogen.
Beispiel: Österreichischer Vermieter mit 50.000 Euro Inland-Einkommen plus 10.000 Euro Mieteinkünften aus Spanien. Der Steuersatz wird so berechnet, als wären 60.000 Euro zu versteuern – der höhere Tarif wird dann nur auf die 50.000 Euro Inland-Einkommen angewendet.
Wenn die Vermietung über die ersten Jahre Verluste produziert (typisch in der Hochzins-Phase mit hohen Kreditzinsen), muss innerhalb von 20 Jahren ein steuerlicher Gesamtüberschuss erzielbar sein. Andernfalls stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein – die anerkannten Verluste der Vorjahre müssen rückwirkend zurückgenommen werden, was zu hohen Steuernachforderungen führt.
Vermietung über GmbH oder Privatvermögen?
Bei größeren Beständen lohnt sich die Strukturierung über eine Immobilien-GmbH wegen der niedrigeren Körperschaftsteuer von 23 Prozent (statt bis zu 55 Prozent ESt im Privatvermögen). Faustregel:
- 1-2 Wohnungen: Privatvermögen
- 3-4 Wohnungen: Privatvermögen oft noch günstiger – Fixkosten der GmbH zu hoch
- 5+ Wohnungen: Immobilien-GmbH wird interessant
- 10+ Wohnungen oder Häuser: Immobilien-GmbH meist klar besser
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Konkrete Berechnungen Ihrer Steuerlast, AfA-Bemessung und Werbungskosten-Optimierung klären Sie mit einem Steuerberater oder im offiziellen BMF-Steuerportal. Stand der Informationen: April 2026.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei Mietwohnungen 2026?
1,5 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,67 Jahren. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil (typisch 80 Prozent), nicht der Grundanteil.
Welche USt gilt bei Wohnungs-Vermietung?
10 Prozent für Wohnzweck. Bei Geschäftsraum-Vermietung grundsätzlich USt-frei mit Optionserklärung zur USt-Pflicht (20 Prozent) möglich. Kurzfristige Vermietung mit Hotellerie-Charakter: 13 Prozent.
Sind Mieteinnahmen bei der Krankenversicherung relevant?
Bei Privatvermietung normalerweise nein – Vermietungseinkünfte unterliegen nicht der SVS-Pflicht. Bei gewerblicher Vermietung (Hotellerie, Vermögensverwaltung mit Service-Charakter) kann SVS-Pflicht greifen.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung: Wiederherstellung des bestehenden Zustandes – sofort absetzbar. Instandsetzung: Verbesserung oder Nutzungsdauer-Verlängerung – wahlweise sofort oder über 15 Jahre verteilt.
Welche Werbungskosten kann ich noch übersehen haben?
Häufig übersehen: Maklerprovision bei Vermieter-Auftrag, anteilige Steuerberatungs-Kosten, Reisen zur Wohnung, Telefon-/Internet-anteilig für Vermietungs-Kommunikation, Anwalts-/Gerichtskosten bei Mietstreitigkeiten, Werbung bei Mieter-Suche.