Vermieter-Steuern 2026: Vermietung und Verpachtung richtig versteuern

Wer eine Wohnung um 380.000 € kauft und vermietet, darf nicht den ganzen Kaufpreis abschreiben. In Wien gehen bei einem kleineren Haus 40 % als Grundanteil ab, abgeschrieben werden 228.000 € mit 1,5 % im Jahr, im ersten Jahr mit dem Dreifachen. Größere Sanierungen einer Mietwohnung sind meist nicht sofort absetzbar, sondern zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Diese beiden Regeln entscheiden mehr über die Steuer als jede andere Werbungskostenposition.

Wie Mieteinkünfte versteuert werden

Mieteinnahmen aus dem Privatvermögen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Er wird mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet und nach dem Tarif versteuert, 2026 mit 40 % für Einkommensteile von 36.458 € bis 70.365 €, darüber mit 48 % und ab 104.859 € mit 50 % (§ 33 EStG).

Beispiel: Eine Angestellte hat ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 € und 12.000 € Mietüberschuss. Der ganze Überschuss fällt in die 40-%-Stufe, die Steuer darauf beträgt 4.800 €. Sozialversicherung fällt auf reine Vermietung nicht an.

Erklärt werden die Einkünfte in der Beilage E1b zur Einkommensteuererklärung, für jedes Objekt gesondert.

Was als Werbungskosten zählt

Die Abschreibung des Gebäudes

Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer werden vermietete Gebäude mit 1,5 % im Jahr abgeschrieben (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Grundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes einschließlich der anteiligen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Maklerprovision.

In den ersten beiden Jahren darf schneller abgeschrieben werden: im ersten Jahr der AfA höchstens mit dem Dreifachen, also 4,5 %, im zweiten mit dem Doppelten, also 3 % (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG). Die Halbjahresregel für Anschaffungen im zweiten Halbjahr ist bei vermieteten Gebäuden im Privatvermögen ausdrücklich nicht anzuwenden. Für Wohngebäude, die 2024 bis 2026 fertiggestellt werden und mindestens den klimaaktiv-Bronze-Standard erfüllen, gilt das Dreifache in den ersten drei Jahren.

Grundanteil: wie viel nicht abgeschrieben wird

Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis wird deshalb ausgeschieden. Ohne Nachweis sind das laut Gesetz 40 %. Die Grundanteilverordnung 2016 legt für typische Fälle andere Werte fest:

Quelle: GrundanteilV 2016, BGBl. II Nr. 99/2016. Ein anderes Verhältnis kann mit einem Gutachten nachgewiesen werden.

Beispiel: Eine Wohnung in einem Wiener Haus mit acht Einheiten kostet 350.000 €, dazu 30.000 € Nebenkosten. Von 380.000 € gehen 40 % Grundanteil ab, die Bemessungsgrundlage beträgt 228.000 €. Die AfA beträgt im ersten Jahr 10.260 €, im zweiten 6.840 € und danach 3.420 € pro Jahr. Läge die Wohnung in einem Haus mit mehr als zehn Einheiten, wären es 266.000 € Bemessungsgrundlage und 3.990 € reguläre AfA.

Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung

Wie Arbeiten an der Wohnung abgesetzt werden, hängt davon ab, was sie bewirken (§ 28 Abs. 2 EStG):

• Instandhaltung erhält den bestehenden Zustand, etwa das Ausmalen, eine Thermenreparatur oder der Austausch einzelner kaputter Teile. Sie ist sofort absetzbar. Größere Arbeiten, die nicht jedes Jahr anfallen, können auf Antrag auf 15 Jahre verteilt werden.
• Instandsetzung erhöht den Nutzungswert wesentlich oder verlängert die Nutzungsdauer, etwa der Tausch aller Fenster, neue Leitungen oder ein neues Dach. Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, ist sie zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Ein Wahlrecht gibt es nicht. Soweit die Arbeiten mit steuerfreien öffentlichen Förderungen bezahlt werden, sind sie nicht absetzbar.
• Herstellungsaufwand schafft etwas Neues oder verändert die Wesensart, etwa ein Zubau, der Dachbodenausbau oder das Zusammenlegen von Wohnungen. Er wird über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Für geförderte Sanierungen und Arbeiten nach dem Denkmalschutzgesetz ist auf Antrag eine Verteilung auf 15 Jahre möglich (§ 28 Abs. 3 EStG).

Umsatzsteuer bei der Vermietung

• Wohnungen: 10 % Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten. Dafür ist die Vorsteuer aus Kauf, Sanierung und laufenden Kosten abziehbar.
• Kurzzeitvermietung und Ferienwohnungen: Beherbergung kostet ebenfalls 10 % (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. c UStG).
• Geschäftsräume: grundsätzlich steuerfrei, dann ohne Vorsteuerabzug. Zur Steuerpflicht mit 20 % kann der Vermieter nur optieren, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze nutzt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen, etwa als regulär steuerpflichtiges Unternehmen. Bei Ärzten, Banken oder Versicherungen als Mieter geht das nicht (§ 6 Abs. 2 UStG).

Wer im Jahr nicht mehr als 55.000 € umsetzt, ist als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit und hat keinen Vorsteuerabzug. Bei hohen Kauf- oder Sanierungskosten kann es sich lohnen, auf die Befreiung zu verzichten, um die Vorsteuer zurückzuholen. Der Verzicht bindet für fünf Jahre. Mehr dazu im Beitrag zur Kleinunternehmerregelung.

Liebhaberei: wenn Verluste nicht anerkannt werden

Verluste aus der Vermietung, etwa wegen hoher Kreditzinsen in den ersten Jahren, werden nur anerkannt, wenn die Vermietung innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Für Eigentumswohnungen und Eigenheime sind das 25 Jahre ab Vermietungsbeginn und höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen, für größere Gebäude 30 bzw. 33 Jahre. Diese Zeiträume gelten seit der Änderung der Liebhabereiverordnung (BGBl. II Nr. 89/2024) für Prognosezeiträume, die nach dem 31. Dezember 2023 beginnen. Fällt die Prognose negativ aus, werden die Verluste nicht berücksichtigt, gegebenenfalls auch rückwirkend.

Eine schriftliche Prognoserechnung bei Vermietungsbeginn, die Zinsen, Instandhaltung und realistische Mieten enthält, ist deshalb sinnvoll, besonders bei hohem Fremdkapitalanteil.

Immobilien im Ausland

Wer in Österreich wohnt, muss auch Mieteinkünfte aus dem Ausland erklären. Wie sie besteuert werden, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Land. Häufig hat der Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht, und Österreich berücksichtigt die Einkünfte entweder nur für den Steuersatz der übrigen Einkünfte oder rechnet die ausländische Steuer an. Welche Methode gilt, steht im jeweiligen Abkommen.

Privat oder über eine GmbH

Eine GmbH zahlt 23 % Körperschaftsteuer, bei Ausschüttung kommen 27,5 % KESt dazu. Bei voller Ausschüttung ist die Belastung ähnlich hoch wie privat im Spitzensteuersatz, der Vorteil entsteht erst, wenn die Gewinne in der GmbH bleiben. Bestehende Mietwohnungen lassen sich nicht steuerneutral einbringen. Die Details stehen im Beitrag zur Immobilien-GmbH.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?

1,5 % der Gebäudekosten pro Jahr. Im ersten Jahr der AfA sind bis zu 4,5 % möglich, im zweiten bis zu 3 %. Vorher wird der Grundanteil abgezogen, je nach Lage 20, 30 oder 40 %.

Kann ich eine Sanierung sofort absetzen?

Laufende Reparaturen ja. Instandsetzungen, die den Nutzungswert wesentlich erhöhen, etwa neue Fenster oder Leitungen, sind bei Wohngebäuden zwingend auf 15 Jahre zu verteilen.

Wie viel Umsatzsteuer verrechne ich bei Airbnb?

10 %, wie bei der Vermietung von Wohnungen. Liegt Ihr Umsatz unter 55.000 € im Jahr, sind Sie als Kleinunternehmer befreit.

Muss ich für Mieteinnahmen Sozialversicherung zahlen?

Für die private Vermietung nicht. Die Einkünfte unterliegen nur der Einkommensteuer.

Welcher Grundanteil gilt in Wien?

Ohne Gutachten 40 % bei Häusern mit bis zu zehn Einheiten und 30 % bei mehr als zehn Einheiten.

Quellen

• RIS: § 16 EStG, AfA bei Vermietung
• RIS: § 28 EStG, Vermietung und Verpachtung
• RIS: Grundanteilverordnung 2016
• RIS: § 10 UStG, Steuersätze
• RIS: § 6 UStG, Befreiungen und Option
• RIS: Liebhabereiverordnung
• BMF: Besondere Verhältnisse bei Vermietung und Verpachtung
• BMF: Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer
• WKO: Vermietung und Verpachtung