Immobilien-GmbH in Österreich 2026: Steuern, Einbringung, Share Deal

23 % Körperschaftsteuer statt bis zu 50 % Einkommensteuer: Auf den ersten Blick spricht viel dafür, Mietwohnungen über eine GmbH zu halten. Der Vorteil gilt aber nur, solange das Geld in der GmbH bleibt. Wird ausgeschüttet, kommen 27,5 % KESt dazu, und beim Verkauf einer Wohnung zahlt die GmbH mehr Steuer als eine Privatperson. Wer bereits Wohnungen besitzt, kann sie außerdem nicht steuerneutral einbringen.

Wie die Immobilien-GmbH besteuert wird

Eine GmbH zahlt auf ihren Gewinn 23 % Körperschaftsteuer. Alle ihre Einkünfte gelten als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 7 Abs. 3 KStG), Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des Privatvermögens gibt es in der GmbH nicht. Sie ist zur doppelten Buchhaltung und zum Jahresabschluss verpflichtet.

Schüttet die GmbH Gewinne an die Gesellschafter aus, fallen 27,5 % Kapitalertragsteuer an. Von 100 € Gewinn bleiben nach KöSt 77 €, nach KESt rund 55,80 €. Die Gesamtbelastung liegt damit bei rund 44,2 %. Im Privatvermögen werden Mieteinkünfte mit dem persönlichen Tarif versteuert. 2026 sind das 40 % für Einkommensteile von 36.458 € bis 70.365 €, 48 % bis 104.859 €, 50 % darüber und 55 % für Einkommensteile über eine Million Euro (§ 33 EStG).

Die Mindest-KöSt beträgt 125 € pro Quartal, also 500 € im Jahr. Sie ist auch in Verlustjahren zu zahlen, wird aber wie eine Vorauszahlung auf die KöSt späterer Gewinnjahre angerechnet (§ 24 Abs. 4 KStG). Eine GmbH mit Gewinn hat dadurch keine Zusatzkosten.

Gebäude werden auch in der GmbH abgeschrieben: mit 1,5 % im Jahr, soweit sie Wohnzwecken dienen, sonst mit 2,5 % (§ 8 Abs. 1 EStG). Im ersten Jahr ist das Dreifache, im zweiten das Doppelte möglich.

Rechenbeispiel: Privat oder GmbH

Ein Investor hat 80.000 € Mietüberschuss im Jahr und daneben ein hohes Einkommen. Die GmbH hat 5.000 € zusätzliche Kosten für Buchhaltung und Jahresabschluss. Diese Kosten sind Betriebsausgaben und mindern den Gewinn.

Vereinfachte Rechnung: privat mit dem Grenzsteuersatz auf den gesamten Überschuss, ohne Kosten der Gründung und ohne Kosten einer Übertragung bestehender Wohnungen.

Bei voller Ausschüttung liegen Privatvermögen und GmbH fast gleichauf. Der Vorteil der GmbH entsteht erst, wenn die Gewinne in der Gesellschaft bleiben und dort in weitere Wohnungen oder die Tilgung von Krediten fließen. Wer mit den Mieten seinen Lebensunterhalt bestreiten will, gewinnt durch die GmbH kaum etwas.

Bestehende Wohnungen in die GmbH bringen

Das Umgründungssteuergesetz erlaubt eine steuerneutrale Einbringung nur für Betriebe und Teilbetriebe, Mitunternehmeranteile und Kapitalanteile (§ 12 Abs. 2 UmgrStG). Privat vermietete Wohnungen gehören nicht dazu, weil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung keine betrieblichen Einkünfte sind.

Bringt ein Eigentümer eine private Mietwohnung in seine GmbH ein, gilt das als Tausch (§ 6 Z 14 lit. b EStG): steuerlich so, als hätte er die Wohnung zum gemeinen Wert verkauft. Folgen:

• ImmoESt: 30 % auf den Wertzuwachs seit der Anschaffung. Bei Wohnungen, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren (Altvermögen), gelten pauschal 80 % des Erlöses als Anschaffungskosten, versteuert werden also 20 % des Werts (§ 30 Abs. 4 EStG).
• Grunderwerbsteuer für den Erwerb durch die GmbH sowie die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 %.
• Die GmbH schreibt die Wohnung danach vom neuen, höheren Wert ab.

Ein Verkauf an die GmbH hat dieselben Steuerfolgen. Die GmbH braucht dafür aber Geld oder einen Kredit. Bei größeren stillen Reserven ist die Übertragung oft so teuer, dass es günstiger ist, nur neue Wohnungen über die GmbH zu kaufen und den Altbestand privat zu behalten.

Wohnungen kaufen: Asset Deal und Share Deal

Kauft die GmbH eine Wohnung (Asset Deal), zahlt sie 3,5 % Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis und 1,1 % Eintragungsgebühr. Die Familienstufen von 0,5 % und 2 % gelten nur für unentgeltliche Erwerbe und Erwerbe im Familienkreis, nicht für den Kauf durch eine GmbH.

Beim Share Deal kauft man statt der Wohnungen die Anteile an einer GmbH, der sie gehören. Grunderwerbsteuer fällt seit der Reform 2025 an, wenn sich mindestens 75 % der Anteile in einer Hand vereinigen oder innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Bei einer Immobiliengesellschaft, deren Schwerpunkt in Vermietung, Verwaltung oder Verkauf von Grundstücken liegt, beträgt die Steuer dann 3,5 % vom gemeinen Wert der Grundstücke, sonst 0,5 % vom Grundstückswert (§ 7 Abs. 1 Z 2 lit. c GrEStG).

Gründung und laufende Kosten

Der Ablauf entspricht der normalen GmbH-Gründung. Die Kosten laut WKO:

Quelle: WKO, Gründungskosten. Bei einer Neugründung nach dem Neugründungs-Förderungsgesetz entfallen die Firmenbuchgebühren.

Laufend kommen Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuererklärungen dazu, die eine GmbH praktisch immer über eine Steuerberatung abwickelt. Die Kosten hängen vom Umfang ab und sollten vorab als Angebot eingeholt werden, denn sie entscheiden bei kleinen Beständen, ob sich die GmbH rechnet. Mehr zur Kapitalausstattung steht im Beitrag zum Stammkapital.

Für wen sich die Immobilien-GmbH eignet

• Eher ja: laufender Ausbau des Bestands aus den Mieterträgen, hohes sonstiges Einkommen, langfristige Haltestrategie, Neukäufe statt Übertragung alter Wohnungen.
• Eher nein: Mieten sollen den Lebensunterhalt finanzieren, Verkäufe sind in absehbarer Zeit geplant, die Wohnungen sind bereits privat vorhanden und haben hohe stille Reserven.

Wie Mieteinkünfte im Privatvermögen besteuert werden, steht im Beitrag zu den Vermieter-Steuern, der Einstieg ins Thema im Beitrag zum Immobilieninvestor in Österreich.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung steuerfrei in eine GmbH einbringen?

Nein. Privat vermietete Wohnungen sind kein begünstigtes Vermögen nach dem Umgründungssteuergesetz. Die Einlage gilt als Tausch, es fallen ImmoESt auf den Wertzuwachs, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an.

Wie hoch ist die Steuer in einer Immobilien-GmbH?

23 % KöSt auf den Gewinn. Bei Ausschüttung zusätzlich 27,5 % KESt, zusammen rund 44,2 %. Die Mindest-KöSt von 500 € im Jahr wird auf spätere KöSt angerechnet.

Gibt es eine Spekulationsfrist für Immobilien?

Nein, seit 1. April 2012 nicht mehr. Privat fällt beim Verkauf immer 30 % ImmoESt an, ausgenommen etwa der Hauptwohnsitz. In der GmbH ist der Gewinn Teil des normalen Gewinns und unterliegt der KöSt.

Wann fällt beim Share Deal Grunderwerbsteuer an?

Wenn mindestens 75 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden oder innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % auf neue Gesellschafter übergehen. Bei Immobiliengesellschaften beträgt die Steuer 3,5 % vom gemeinen Wert.

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Gewinne in der GmbH bleiben. Bei voller Ausschüttung ist die Steuerlast ähnlich hoch wie privat, dazu kommen die Kosten der GmbH.

Quellen

• RIS: § 12 UmgrStG, Einbringung
• RIS: § 6 EStG, Tausch und Einlage
• RIS: § 30 EStG, private Grundstücksveräußerungen
• RIS: § 1 GrEStG, Anteilsübertragungen
• RIS: § 7 GrEStG, Steuersätze
• RIS: § 7 KStG, Einkünfte von Kapitalgesellschaften
• RIS: § 24 KStG, Mindeststeuer
• RIS: § 33 EStG, Steuertarif
• RIS: § 6 GmbHG, Stammkapital
• WKO: Gründungskosten