KIM-Verordnung ausgelaufen: Was Selbstständige bei Immobilienkrediten 2026 nach dem Ende der starren Schranken wissen müssen

Die Verordnung über kreditinstitutsbezogene Massnahmen bei der Finanzierung von Wohnimmobilien (KIM-V) ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die starren Schwellen – Schuldendienstquote maximal 40 Prozent, Beleihungsquote maximal 90 Prozent, Laufzeit maximal 35 Jahre – sind als verbindliche Rechtsvorgaben weg. Selbstständige, denen vor Juli 2025 wegen unregelmässiger Einkommen oder hohen Eigenmittelbedarfs der Kredit verweigert wurde, haben theoretisch leichteren Zugang. In der Praxis bleibt aber vieles beim Alten: Die EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe gelten weiter, die FMA-Aufsicht erwartet von Banken eigene Risikobegrenzungen, und kreditinterne Soll-Vorgaben spiegeln die KIM-V-Schwellen häufig 1:1 wider.

Was die KIM-V regelte und warum sie wegfiel

Die KIM-V wurde im August 2022 von der FMA als befristete makroprudenzielle Verordnung erlassen. Hintergrund war die ESRB-Empfehlung zur Begrenzung der Wohnimmobilien-Risiken im EU-Bankensektor. Drei zentrale Quoten wurden festgeschrieben:

• Schuldendienstquote (DSTI – debt service to income): maximal 40 Prozent. Die monatliche Belastung aus allen Kredittilgungen und Zinsen durfte 40 Prozent des nachhaltig verfügbaren Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.
• Beleihungsquote (LTV – loan to value): maximal 90 Prozent. Der Kreditbetrag durfte 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie nicht übersteigen, was 10 Prozent Eigenmittel impliziert. Inklusive Nebenkosten waren faktisch 20 Prozent Eigenmittel nötig.
• Laufzeitobergrenze: maximal 35 Jahre.

Eine Ausnahmen-Quote erlaubte den Banken, bis zu 20 Prozent ihres Wohnimmobilien-Neugeschäfts ausserhalb der Schwellen abzuwickeln – mit weiteren Sub-Quoten für die einzelnen Kriterien.

Die KIM-V wurde 2024 verlängert, dann aber zum 30. Juni 2025 nicht erneut verlängert. Gründe: deutlich gefallenes Hypothekarkredit-Neugeschäft, gestiegene Anforderungen aus EBA-Leitlinien, fortschreitende Konsolidierung der Risiken am Wohnimmobilienmarkt nach den Preisrückgängen 2023/2024.

Was Soft Law jetzt regelt

Die starren Verordnungsschwellen sind weg, aber das Aufsichtsregime nicht. Drei Soft-Law-Quellen gelten weiter:

EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung (EBA/GL/2020/06). Diese Leitlinien fordern von Banken ein robustes Kreditrisikomanagement, einkommensorientierte Bewertung, Stresstests, dokumentierte Tragfähigkeitsprüfungen. Sie sind nicht direkt verbindlich, aber die FMA wendet sie im Rahmen der Bankenaufsicht an. Eine Bank, die unkritisch Hochrisiko-Kredite vergibt, riskiert FMA-Beanstandungen und höhere Kapitalanforderungen.

ESRB-Empfehlung 2019/2. Die European Systemic Risk Board hat 2019 Empfehlungen zu Wohnimmobilien-Krediten an die EU-Aufsichtsbehörden ausgesprochen. Sie wirken über die FMA in die nationale Bankenaufsicht hinein.

FMA-Aufsichtspraxis. Die FMA hat angekündigt, das Risikoprofil der Wohnimmobilien-Kredite österreichischer Banken auch ohne KIM-V eng zu überwachen. Wenn das Neugeschäft sich systematisch in Hochrisiko-Bereiche verschiebt, kann die FMA jederzeit eine neue makroprudenzielle Verordnung erlassen oder kapitalerhöhend wirken.

Was sich in der Bank-Praxis tatsächlich ändert

Aus Marktbeobachtungen und Bankberater-Berichten ab Juli 2025 ergibt sich:

• Die meisten österreichischen Banken haben ihre internen Kreditprüfrichtlinien an die ehemaligen KIM-V-Schwellen angelehnt. Schuldendienstquote 40 Prozent, Beleihungsquote 90 Prozent, Laufzeit 35 Jahre bleiben als Soll-Vorgaben bestehen.
• Die Ausnahmen-Praxis ist flexibler geworden. Statt der ehemaligen 20-Prozent-Quote pro Bank gibt es jetzt mehr Einzelfall-Spielraum bei guter Bonität, hoher Eigenmittelausstattung oder besonderem Sicherungsumfeld.
• Längere Laufzeiten als 35 Jahre werden vereinzelt vergeben – bis 40 Jahre – aber nur bei jungen Kreditnehmern und überzeugendem Einkommensbild.
• Die Eigenmittel-Anforderung von 20 Prozent (inklusive Nebenkosten) bleibt in den meisten Bank-Praktiken Standard. Wer mit weniger Eigenmitteln kommt, braucht Zusatzsicherheiten (Bürgschaft, anderes Vermögen).
• Bei Selbstständigen prüfen Banken die einkommensseitige Plausibilität strenger. Drei Jahre Jahresabschlüsse plus aktuelle Saldenliste sind häufig die Mindestanforderung.

Insgesamt ist die Lockerung also moderat. Wer Anfang 2025 von einer Bank wegen knapper KIM-V-Konformität abgelehnt wurde, hat 2026 in der Regel eine bessere Chance, der Sprung in den Hochrisiko-Bereich ist aber nicht eingetreten.

Was sich für Selbstständige als Kreditnehmer konkret ändert

Selbstständige profitieren in vier konkreten Konstellationen:

Konstellation 1: Stark schwankende Einkommen. Die KIM-V-Schuldendienstquote musste vom „nachhaltig verfügbaren“ Nettoeinkommen berechnet werden. Bei Selbstständigen mit grossen Jahresunterschieden interpretierten Banken das oft konservativ – der schlechteste Jahresgewinn der letzten drei Jahre als Bemessungsgrundlage. Nach Wegfall der Verordnungs-Bindung können Banken flexibler einschätzen: Durchschnitt der letzten drei Jahre, Projektion künftiger Einkünfte, Sicherungsumfeld.

Konstellation 2: Hochpreisige Immobilien in Metropolregionen. Bei Wien-Innerstadt-Immobilien oder Salzburg-Stadt-Lagen lag die Beleihungsquote selbst bei 30 Prozent Eigenmitteln knapp an der 90-Prozent-Grenze. Hier sind Lockerungen seit Juli 2025 spürbar – 95 Prozent Beleihungsquote ist im Einzelfall wieder verhandelbar.

Konstellation 3: Junge Erwerbsbiografien mit Aufwärtsdynamik. Selbstständige zwischen 30 und 40 mit erkennbarer Einkommens-Steigerung über die letzten Jahre profitieren von der weggefallenen 35-Jahre-Schranke. Längere Laufzeiten bei niedrigerer Monatsbelastung machen Eigentum erreichbarer.

Konstellation 4: Refinanzierung bestehender Kredite. Wer einen vor 2022 oder im KIM-V-Korridor abgeschlossenen Hypothekarkredit refinanzieren will, hat 2026 mehr Verhandlungsspielraum. Lange Laufzeiten und höhere Beleihungsquoten sind möglich, sofern die Bonität stimmt.

Was Selbstständige bei Kreditanträgen vorbereiten sollten

Sechs konkrete Schritte für Selbstständige, die 2026 einen Immobilienkredit anstreben:

1. Drei Jahre Steuerbescheide und EAR/Bilanz vorbereiten. Standard-Anforderung der meisten Banken. Aktuelle Saldenliste oder Quartalsabschluss ergänzt.

2. Privates Einkommen separat dokumentieren. Wer als Geschäftsführer einer GmbH operiert: GF-Gehalt, Gewinnausschüttungen, andere private Einkünfte aufgeschlüsselt. Wer als EPU operiert: Privatentnahmen oder Ausschüttungen analog dokumentieren.

3. Auftragslage und Pipeline darstellen. Bestandskunden mit längerfristigen Verträgen, Rahmenverträge, Auftragspipeline. Eine 1-bis-2-Seiten-Beschreibung des Geschäftsmodells und der Stabilität hilft bei der Kreditvergabe-Diskussion.

4. Eigenmittel-Nachweis robust führen. Sparbücher, Anlagedepots, Wertpapiere, Erbschaften, Schenkungen. Quelle der Eigenmittel ist im Sinne der Geldwäsche-Prävention zu belegen.

5. Zwei bis drei Bank-Angebote parallel einholen. Erste Bank, Bank Austria, RLB, Bawag, Volksbank – Konditionen, Eigenmittel-Anforderungen, Bewertungspraxis unterscheiden sich. Direkter Vergleich erhöht die Verhandlungsmacht.

6. Förderkredite einbeziehen. Wohnbauförderung der jeweiligen Bundesländer, Niedrigzins-Sonderaktionen, Bundes-Wohnbauoffensive. Bei Förderkrediten teils günstigere Eigenmittel-Anforderungen und Zinsen.

Wohnbauförderung und Bundes-Wohnbauoffensive 2025-2026

Die im Frühjahr 2024 beschlossene Wohnbauoffensive der Bundesregierung läuft bis Ende 2026. Sie umfasst zinsgünstige Wohnbaukredite, Förderungen für energieeffiziente Sanierung, Reduktion der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer unter bestimmten Voraussetzungen und Wohnbaubank-Refinanzierungen für Bauträger.

Für selbstständige Kreditnehmer relevant sind insbesondere:

• Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes (Annuitätenförderung oder Direktdarlehen)
• Eigenmittelersatz-Darlehen bei mehreren Bundesländern
• Energieeffizienz-Förderungen (Heizungstausch, Photovoltaik, Wärmedämmung)
• Niedrigzinskredite-Programme der Förderbanken (aws, ÖHT)

Die Förderbedingungen sind landesweise unterschiedlich. Wer in Wien, Niederösterreich, Steiermark, Oberösterreich kauft, hat unterschiedliche Förderpakete. Eine Beratung beim jeweiligen Wohnbaufonds vor Bank-Termin lohnt sich.

Was nicht zurückkommt – die Lehren aus drei Jahren KIM-V

Auch wenn die starre Verordnung weg ist, hat die KIM-V-Zeit drei dauerhafte Effekte hinterlassen:

1. Strukturiertere Bankprüfung. Banken haben seit 2022 ihre Kreditprozesse stärker formalisiert: Tragfähigkeitsrechner, Dokumentenchecklisten, Risikobewertungen. Diese Strukturen bleiben, weil die EBA-Leitlinien sie ohnehin verlangen.

2. Eigenmittel-Standard 20 Prozent. Die 20-Prozent-Eigenmittelregel hat sich als Marktrichtmass etabliert. Auch Banken, die formal mehr Spielraum hätten, halten an dieser Vorgabe fest.

3. Tragfähigkeitsorientierte Bewertung. Schuldendienstquote als Bewertungsmassstab ist im Bankenwesen verankert. Selbst ohne Verordnung wird sie weiter berechnet und kommuniziert.

Wer also auf das KIM-V-Ende als „Generalstart für lockerere Kreditvergabe“ hofft, wird enttäuscht. Was sich ändert: mehr Einzelfall-Flexibilität, weniger starre formale Hürden, individuellere Lösungen für besondere Konstellationen.

Häufige Fragen zum KIM-V-Ende

Bedeutet das Ende der KIM-V, dass ich auch ohne Eigenmittel kaufen kann?

Praktisch nein. Eigenmittel von 15 bis 20 Prozent (inklusive Nebenkosten) bleiben Standard. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel ist nur in extremen Sondersituationen vorstellbar – etwa bei vorhandener Bürgschaft, hochwertigem Zusatzvermögen oder besonderer Sicherheitskonstruktion.

Gilt das Ende der KIM-V auch für Immobilien zur Vermietung?

Die KIM-V galt nur für Wohnimmobilien zur Selbstnutzung. Anlageimmobilien fielen schon vorher unter andere Standards (LTC, Cashflow-Bewertung). Für vermietete Eigentumswohnungen ändert sich durch das KIM-V-Ende wenig – die Bewertung erfolgt weiterhin nach Mieteinnahmen und Verkehrswert.

Was ist mit bestehenden Krediten unter der KIM-V?

Bestehende Kreditverträge bleiben unverändert. Bei Refinanzierungen oder Konditionen-Anpassungen kann die neue Praxis greifen, sofern eine substantielle Neuvergabe-Entscheidung erfolgt.

Werden die Hypothekarzinsen wegen KIM-V-Ende fallen?

Der KIM-V-Ende-Effekt auf die Zinsen ist gering. Hypothekarzinsen folgen den EZB-Leitzinsen, der Refinanzierungssituation der Banken und den Spreads im Pfandbrief-Markt. Die Risikoprämie bei einzelnen Krediten kann sich bei flexiblerer Bewertung leicht verändern, der Markteffekt ist aber marginal.

Kann ich jetzt ohne Pension/Arbeitslosen-Vorsorge problemlos einen Kredit bekommen?

Auch ohne KIM-V prüfen Banken weiter die Vorsorge-Konstellation. Selbstständige ohne Pensionsanwartschaft oder Arbeitslosenvorsorge müssen das durch andere Vermögensreserven kompensieren. Die Bonitätsprüfung bleibt streng.

Müssen Banken die KIM-V-Schwellen wirklich nicht mehr beachten?

Sie müssen die KIM-V-Schwellen nicht mehr formal einhalten, weil die Verordnung weg ist. Aber sie müssen die EBA-Leitlinien, die FMA-Aufsichtspraxis und die eigenen internen Risikobegrenzungs-Standards beachten. In der Konsequenz bleiben die Werte als Soll-Vorgaben präsent.

Kommt die KIM-V zurück, wenn der Immobilienmarkt überhitzt?

Theoretisch ja. Die FMA hat die Kompetenz, jederzeit makroprudenzielle Verordnungen zu erlassen. Wenn sie systematisch Risikoanstieg im Bankenneugeschäft beobachtet, kann sie ad-hoc reagieren. Die KIM-V war befristet und wurde nicht verlängert – eine neue Verordnung wäre rechtlich möglich.